NORMATIVA RÉGIMEN URBANÍSTICO

CAPITULO SEGUNDO:    DEBERES Y DERECHOS DE LOS PROPIETARIOS DE SUELO

Sección 1ª:    RÉGIMEN GENERAL

Artículo 2.2.1. Deberes básicos de los propietarios

1. En cumplimiento de los preceptos constitucionales y en congruencia con la función social y utilidad pública de la propiedad privada, el presente Plan otorga, delimita y configura el preciso contenido del derecho de propiedad, condicionando su ejercicio y subordinándolo al interés general, en la forma que las leyes y el planeamiento establecen.

2. El ejercicio de las facultades dominicales del derecho de propiedad comporta el deber de contribuir a las cargas y, equitativa, proporcional y recíprocamente, el derecho a disfrutar de los beneficios que se deriven de la ordenación del uso de los terrenos y construcciones establecida en el presente Plan, mediante la determinación particular de los mismos para cada propietario de suelo, conforme a lo previsto en la legislación vigente.

3. De conformidad con lo anterior, los propietarios de toda clase de terrenos y construcciones, en suelo urbano y urbanizable, quedan sometidos a los siguientes deberes básicos:

3.1. Deberes relativos al planeamiento.

Es deber de los propietarios de terrenos y construcciones incorporarse al proceso urbanizador y edificatorio en las condiciones y plazos previstos en el planeamiento y desde la aprobación del mismo. Su contenido se desarrolla en la Sección 2ª del Capítulo Segundo de este Título, e implica los siguientes deberes legales:

a) Redactar, en su caso, las figuras de planeamiento de desarrollo.

b) Incorporarse al proceso de urbanización y edificación.

3.2. Deberes relativos a la ejecución del planeamiento.

La utilización del suelo, y en especial su urbanización y edificación, debe producirse en la forma y con las limitaciones establecidas en este Plan General, por remisión de la legislación aplicable territorial y urbanística, y de conformidad con la clasificación y calificación urbanística de los predios. Su contenido se desarrolla en la Sección 3ª del Capítulo Segundo de este Título, e implica los siguientes deberes legales:

a) Ceder suelo dotacional.

b) Ceder suelo con aprovechamiento lucrativo.

c) Equidistribuir.

d) Urbanizar.

e) Solicitar licencia.

f) Edificar.

3.3. Deberes relativos a la propiedad de bienes inmuebles.

Igualmente quedan sometidos los propietarios al cumplimiento de los deberes relativos a la edificación, y en concreto los referidos al uso, conservación, protección y rehabilitación de la misma en tanto que resultado final del proceso del planeamiento. Su contenido se desarrolla en la Sección 4ª del Capítulo Segundo de este Título, e implica los siguientes deberes legales:

a) Uso.

b) Conservación.

c) Rehabilitación.

d) Protección.

Artículo 2.2.2. Plazos para el cumplimiento de los deberes

1. Los deberes básicos de los propietarios, relacionados en el artículo anterior, deberán ejercitarse respetando en todo caso:

a) Los programas y orden de prioridades contenidos en los planes para los deberes relativos al planeamiento y a su ejecución.

En concreto serán de aplicación los plazos previstos, a este respecto, en el Programa de Actuación del Plan General, en los planes de etapas del planeamiento de desarrollo del mismo y, en su caso, en las bases del concurso o en el acuerdo de adjudicación de los Programas de Actuación Urbanística en suelo urbanizable no programado.

b) Los plazos previstos en las ordenes municipales para la ejecución de las obras necesarias para el cumplimiento de los deberes básicos relativos a la propiedad de bienes inmuebles.

2. En defecto de previsión expresa en los anteriores documentos se aplicarán los plazos establecidos en la legislación urbanística vigente que tendrán, en todo caso, carácter supletorio.

Artículo 2.2.3. Incumplimiento de los deberes básicos

1. En todos los supuestos expresamente previstos en este Título, la infracción por los propietarios de dichos deberes generales o de los plazos previstos para el cumplimiento de los mismos facultará al Ayuntamiento a la expropiación o sometimiento al régimen de venta forzosa, con carácter sancionador, por incumplimiento de la función social de la propiedad del terreno o construcción afectado.

2. La aplicación de las sanciones previstas exigirán del Ayuntamiento, en todo caso, la apertura de expediente administrativo municipal que resolverá motivadamente sobre el incumplimiento del deber o del plazo establecido para el mismo. Dicha resolución se ajustará a las siguientes reglas:

1ª Será necesaria la previa audiencia al interesado, sin cuya condición no cabe resolución administrativa declarando el incumplimiento del deber o de los plazos correspondientes.

2ª Simultáneamente a la declaración de incumplimiento el Ayuntamiento decidirá las medidas a adoptar resolviendo sobre la aplicación, en su caso, de la expropiación o la sujeción al régimen de venta forzosa de los correspondientes terrenos, cuyo valor se determinará con arreglo a lo dispuesto en la Ley del Suelo y en estas Normas.

Sección 2ª: DEBERES Y DERECHOS RELATIVOS AL PLANEAMIENTO

Artículo 2.2.4. Obligación de los particulares de redactar planeamiento

1. Los particulares podrán redactar y presentar al Ayuntamiento las figuras de planeamiento de desarrollo del presente Plan General, en los casos y de conformidad a lo establecido en el mismo.

2. Cuando el presente Plan General establezca la iniciativa particular para la formulación de las correspondientes figuras de planeamiento de desarrollo, los propietarios afectados estarán obligados a redactar y presentar ante el Ayuntamiento dichas figuras, en los plazos establecidos en el Programa de Actuación del Plan General de conformidad, en todo caso, con lo establecido por la legislación urbanística aplicable.

Idéntica obligación será exigible, respecto del adjudicatario, en el ámbito de un Programa de Actuación Urbanística cuando así se determine en el propio Programa, en las Bases del Concurso o en el acuerdo de adjudicación del mismo.

Todo ello sin perjuicio de la facultad municipal de proceder por sí mismo a la redacción de dicho planeamiento, bien en los casos previstos en estas Normas o, anticipadamente cuando las razones de utilidad pública o interés social lo hagan conveniente.

Dicha obligación alcanza, igualmente, a aquellas figuras complementarias reguladas en el Capítulo Segundo del Título Tercero de estas Normas, estén previstas en el Plan General o en el planeamiento de desarrollo del mismo.

3. De igual modo, los particulares podrán formular las figuras de planeamiento de desarrollo que el presente Plan General establezca de iniciativa pública, previa conformidad municipal, y siempre que se garantice el cumplimiento de todos los objetivos y plazos señalados en el mismo.

En este caso, se deberá presentar con carácter previo un Avance del planeamiento en el que se exprese el modo en que dichos compromisos deban quedar garantizados.

Artículo 2.2.5. Incumplimiento del deber de redactar el planeamiento

El incumplimiento por los particulares del deber de redactar el planeamiento facultará a la Administración bien a su formulación o bien a la adopción de las medidas previstas con carácter general en este Título.

Artículo 2.2.6. Consecuencias de la aprobación del planeamiento

1. La aprobación del planeamiento preciso, según la clase de suelo de que se trate, implica para los propietarios afectados:

a) La adquisición del derecho a urbanizar, entendiendo por tal la facultad de dotar a un terreno de los servicios e infraestructura fijados en este Plan General para que adquiera la condición de solar.

b) La obligación de incorporarse al proceso urbanizador y edificatorio y, en concreto, del cumplimiento de los deberes de cesión, equidistribución y urbanización en los plazos y condiciones establecidos en el Programa de Actuación del Plan General, en los planes de etapas del planeamiento de desarrollo o en las bases del concurso en suelo urbanizable no programado.

Los plazos computarán, en todo caso, desde la entrada en vigor de dichos planes, para las actuaciones asistemáticas en suelo urbano, y desde la delimitación de la correspondiente unidad de ejecución para las actuaciones sistemáticas en el suelo urbano y urbanizable, si dicha delimitación no se contuviera en el planeamiento.

2. El instrumento de planeamiento a que se refiere el punto anterior, será:

a) En suelo urbano: Plan General o, en su caso, Plan Especial de Reforma Interior o Estudio de Detalle.

b) En suelo urbanizable programado: Plan Parcial.

c) En suelo urbanizable no programado: Programa de Actuación Urbanística y Plan Parcial.

3. El derecho a urbanizar se entiende sin perjuicio de la necesidad de cumplir cualquier otra determinación que establezca el presente Plan o la legislación urbanística y, en concreto, requerirá la previa aprobación de Plan Especial, Proyecto de Urbanización o cualquier otro instrumento que condicione su ejercicio.

4. Una vez adquirido el derecho a urbanizar, será posible la modificación o revisión del planeamiento de desarrollo antes del transcurso de los plazos establecidos para el cumplimiento de los deberes de cesión, urbanización y equidistribución.

No obstante si dicha alteración se produce una vez alcanzada la fase de procedimiento a que se refiere el apartado 2 del artículo 7.2.7. será preciso indemnizar, por la Administración, la reducción del aprovechamiento urbanístico en la cuantía del mismo.

Sección 3ª: DEBERES Y DERECHOS RELATIVOS A LA EJECUCION DEL PLANEAMIENTO

Artículo 2.2.7. Obligaciones de cesión, equidistribución y urbanización

Los propietarios de suelo afectados por la ejecución del planeamiento tiene el deber de ceder, equidistribuir y urbanizar en los plazos previstos en el propio planeamiento. Dicho deber se ejercitará de conformidad a lo establecido en los artículos siguientes.

Artículo 2.2.8. Cesión de terrenos

Los propietarios de suelo tienen el deber de ceder:

a) Los terrenos destinados a dotaciones públicas, y en particular la superficie total de los viales, parques y jardines públicos, zonas deportivas y de recreo y expansión, centros culturales y docentes, y los terrenos previstos por la Ley del Suelo y sus Reglamentos y, en su caso, el Plan General.

A estos efectos y en cumplimiento con la Ley y sus Reglamentos, el planeamiento de desarrollo establecerá el carácter público o privado de las dotaciones o reservas que se prevean. En ausencia de determinaciones concretas al respecto las dotaciones y reservas se entenderán públicas.

b) Los terrenos donde se localice el aprovechamiento lucrativo correspondiente al Ayuntamiento, por exceder del susceptible de apropiación por el propietario.

En todo caso, el propietario podrá adquirir dicho aprovechamiento lucrativo mediante el pago de su valor urbanístico, en los casos y condiciones que se establecen en este Plan General.

Dichas cesiones se instrumentarán, en cada clase y categoría de suelo, mediante los procedimientos recogidos en los correspondiente Títulos de estas Normas y con el alcance que en cada caso se expresa.

Artículo 2.2.9. Equidistribución

1. Los deberes y cargas inherentes a la ejecución serán objeto de distribución justa entre los propietarios afectados, juntamente con los beneficios derivados del planeamiento.

2. La distribución equitativa de los beneficios y cargas se instrumenta:

a) Cuando se actúa a través de unidades de ejecución, mediante el cumplimiento de las obligaciones que derivan del sistema de actuación que corresponda.

b) Cuando se actúa asistemáticamente, mediante los procedimientos establecidos en estas Normas.

Artículo 2.2.10. Urbanización

1. Los propietarios de terrenos afectados por una actuación urbanística tienen el deber de urbanizar. Dicho deber implica, en principio, la obligación de sufragar los costes de urbanización de los correspondientes terrenos.

El Ayuntamiento o los propietarios de terrenos exteriores a una unidad de ejecución a los que se les adjudiquen aprovechamiento en la misma, participarán en dichos costes en proporción a los aprovechamientos que le correspondan.

2. Asimismo, los propietarios de terrenos estarán obligados al deber adicional de ejecutar, además de costear, por si mismos la urbanización de los terrenos en los casos previstos expresamente en estas Normas y, en particular, siempre que:

a) En suelo urbano, el terreno no esté incluido en una unidad de ejecución.

b) El sistema de actuación elegido, dentro de una unidad de ejecución, fuese el de compensación.

c) Los adjudicatarios de un Programa de Actuación Urbanística estarán sometidos, en todo caso, al deber de costear y ejecutar la urbanización.

3. En cualquier caso, corresponde a los propietarios de suelo costear las obras de urbanización, previstas en los planes y proyectos, que el Ayuntamiento considere conveniente ejecutar de modo anticipado y unitario, pero sólo en la cuantía que sea de interés para los respectivos terrenos.

4. El alcance y contenido del deber de urbanizar se establece, para cada clase y categoría de suelo, en los correspondientes Títulos de estas Normas.

Artículo 2.2.11. Incumplimiento de los deberes de cesión, equidistribución y urbanización

1. El incumplimiento de los deberes de cesión, equidistribución y urbanización en los plazos previstos implica la no adquisición del derecho al aprovechamiento urbanístico, quedando extinguido el derecho a urbanizar.

2. La resolución que declare dicho incumplimiento se ajustará a lo previsto en el punto 2 del artículo 2.2.3 de estas Normas, en consecuencia, se dictará previa audiencia del interesado y resolverá sobre la procedencia de la aplicación de la expropiación o sujeción al régimen de venta forzosa del terreno.

En el sistema de cooperación el incumplimiento del deber de urbanizar permite al Ayuntamiento optar alternativamente por la exacción, por vía de apremio, de las correspondientes cuotas de urbanización.

3. Los terrenos se valorarán de conformidad a lo establecido en el artículo 52.b de la Ley del Suelo con la particularidad, en suelo urbano asistemático que el referido porcentaje se aplicará una vez deducidos o agregados los aprovechamientos que hubiesen sido objeto de transferencia o compensación sobre la parcela.

4. Sin perjuicio de lo previsto en el punto 1 de este artículo, se garantizarán en cualquier caso los derechos de los propietarios no responsables del incumplimiento y, en concreto, cuando se hubiese fijado el sistema de compensación y transcurran los plazos previstos para la adquisición del derecho al aprovechamiento urbanístico sin que se hubiesen cumplido los deberes correspondientes se estará a los dispuesto en el artículo 149.4. de la Ley del Suelo, en cuyo caso:

a) La Administración actuante procederá a sustituir el sistema por el de cooperación o expropiación.

b) Los propietarios que, en dicho momento, ofrezcan constituir depósito o prestar aval por un importe equivalente al 25% de los gastos de urbanización y gestión aún pendientes y formalicen efectivamente estas garantías en el plazo y cuantía que la Administración les notifique, conservarán el derecho a adquirir el aprovechamiento urbanístico correspondiente.

Artículo 2.2.12. Cumplimiento de los deberes de cesión, equidistribución y urbanización

1. El cumplimiento de los deberes de cesión, equidistribución y urbanización en los plazos fijados por el planeamiento implica:

a) La adquisición del derecho al aprovechamiento urbanístico consistente en la atribución efectiva al propietario afectado por una actuación urbanística de los usos e intensidades susceptibles de adquisición privada, o su equivalente económico.

b) La obligación de solicitar licencia de edificación en los plazos fijados por el planeamiento correspondiente.

2. Corresponde a los propietarios, en todo caso, acreditar el cumplimiento de los expresados deberes, de conformidad a los siguientes criterios:

a) Cuando la ejecución de la unidad deba producirse por el sistema de compensación, los propietarios adquirirán el derecho al aprovechamiento urbanístico mediante la efectiva urbanización de los terrenos y el cumplimiento de los deberes de cesión y equidistribución en los plazos previstos.

b) Cuando la ejecución de la unidad deba producirse por el sistema de cooperación, los propietarios adquirirán el derecho al aprovechamiento urbanístico por el cumplimiento de las cargas y deberes inherentes al sistema.

c) En suelo urbano, cuando se trate de terrenos no incluidos en una unidad de ejecución, el derecho al aprovechamiento urbanístico se entenderá adquirido, a los solos efectos de viabilizar las transferencias de aprovechamiento, por la aprobación del planeamiento preciso en cada caso.

Artículo 2.2.13. Contenido del derecho al aprovechamiento urbanístico

1. Aprovechamiento real (AReal) es el permitido por el presente Plan o sus instrumentos de desarrollo sobre un terreno. Se determina en base al uso, intensidad y, en su caso, tipología edificatoria atribuidos a dicho terreno.

2. El aprovechamiento tipo (AT) se define como la superficie construida del uso y, en su caso, tipología edificatoria característicos del área de reparto para cada metro cuadrado de suelo de dicha área, una vez homogeneizados los distintos usos y tipologías mediante la asignación de los correspondientes coeficientes de ponderación.

El aprovechamiento tipo es fijado por el presente Plan General, en suelo urbano y urbanizable programado, y por los Programas de Actuación Urbanística, en suelo urbanizable no programado, no pudiendo ser alterado por ningún otro instrumento de planeamiento o gestión.

3. El aprovechamiento urbanístico susceptible de apropiación (ASA) por el titular de un terreno será el resultado de referir a su superficie el 85 por 100 del aprovechamiento tipo del área de reparto en que se encuentre.

4. El aprovechamiento urbanístico susceptible de apropiación (ASA) por el conjunto de propietarios incluidos en una unidad de ejecución será el resultado de referir a su superficie el 85 por 100 del aprovechamiento tipo del área de reparto en que se encuentre.

5. El ajuste entre el aprovechamiento susceptible de apropiación y el real permitido por el planeamiento se producirá en la forma regulada en el siguiente artículo.

Artículo 2.2.14. Ajuste del aprovechamiento real y el susceptible de apropiación

1. Cuando se actúe sistemáticamente el ajuste entre el aprovechamiento real y el susceptible de apropiación por el conjunto de propietarios de la unidad de ejecución se efectuará en el instrumento redistributivo de cargas y beneficios en la forma establecida en los artículos 151 y 152 de la Ley del Suelo.

El derecho al aprovechamiento urbanístico de cada uno de los propietarios se concretará, dentro de dicha unidad de ejecución, bajo alguna de las siguientes modalidades a establecer en los correspondientes procesos redistributivos de beneficios y cargas:

a) Adjudicación de parcelas aptas para edificación, con las compensaciones económicas que por diferencias de adjudicación procedan.

b) Compensación económica sustitutiva.

2. En el suelo urbano, cuando no se actúe mediante unidades de ejecución, los desajustes entre los aprovechamientos reales permitidos por el planeamiento y los susceptibles de apropiación por el titular del terreno se resolverán de la forma prevista en estas Normas, mediante Transferencias de Aprovechamiento Urbanístico. Dichos ajustes podrán efectuarse, en todo caso, con carácter previo al momento de solicitud de licencia.

En cualquier caso, el derecho al aprovechamiento que resulte se concretará:

a) Sobre la propia parcela, si no está afecta a uso público.

b) Sobre otras parcelas lucrativas, en caso de estar afecta a uso público la del titular del aprovechamiento.

Artículo 2.2.15. Obligación de solicitar de licencia

1. La solicitud de licencia exige la adquisición del derecho al aprovechamiento urbanístico y por consiguiente el cumplimiento previo de los deberes de cesión, equidistribución y urbanización.

En concreto, se precisa de la previa conversión de la parcelas en solares lo que será de aplicación en todo caso, incluso en suelo urbano no incluido en unidad de ejecución.

2. No obstante lo anterior, el Ayuntamiento podrá autorizar la edificación y urbanización simultáneas cuando se garantice, de acuerdo a lo previsto en los Títulos Quinto y Sexto de estas Normas, la urbanización de los terrenos.

En este caso, la adquisición definitiva del derecho al aprovechamiento urbanístico y del derecho a edificar queda subordinada al cumplimiento del deber de urbanizar.

Artículo 2.2.16. Incumplimiento del deber de solicitar licencia

1. La no solicitud de licencia de edificación en el plazo fijado en el planeamiento implicará la apertura de expediente administrativo municipal que resolverá sobre la procedencia de declarar dicho incumplimiento.

2. La declaración del incumplimiento implica:

a) Los terrenos se valorarán, en todo caso, con arreglo a la reducción en un cincuenta por ciento (50 por 100) del aprovechamiento urbanístico.

b) La Administración debe resolver sobre la aplicación, en su caso, de la expropiación o la sujeción al régimen de venta forzosa de los correspondientes terrenos.

3. A igual régimen se estará caso de que la solicitud de licencia se verifique sin el cumplimiento previo de los correspondientes deberes urbanísticos, salvo lo dispuesto en el punto 2 del artículo 2.2.15 de estas Normas.

Artículo 2.2.17. Cumplimiento del deber de solicitar licencia

1. Solicitada licencia de edificación, el Ayuntamiento deberá resolver sobre su otorgamiento, comprobando que se cumplen los requisitos señalados en el artículo 4.2.12 de estas Normas.

2. El otorgamiento de la licencia implicará:

a) La adquisición del derecho a edificar que consiste en la facultad de materializar el aprovechamiento urbanístico atribuido en la licencia, siempre que el proyecto presentado fuera conforme con la ordenación urbanística aplicable

b) La obligación de edificar en los plazos previstos, a cuyo efecto el acto de otorgamiento de la licencia fijará los plazos de iniciación, interrupción máxima y finalización de las obras de conformidad, en su caso, con estas Normas.

3. La denegación de licencia por causa imputable al titular del terreno implicará la no adquisición del derecho a edificar, y conlleva idénticas consecuencias y trámites que las establecidas en el punto 2 del artículo 2.2.16.

4. Lo establecido en los puntos anteriores será de aplicación a los solares sin edificar y lo será también a los terrenos en que existan edificaciones ruinosas en los supuestos y con los requisitos y plazos que para su equiparación establece la legislación urbanística y estas Normas.

Artículo 2.2.18. Contenido del derecho a edificar

1. La obtención de licencia atribuye al propietario el derecho a materializar el aprovechamiento urbanístico correspondiente al proyecto presentado, el cual no podrá ser en ningún caso superior al aprovechamiento real permitido por el planeamiento, ni inferior al mínimo establecido en el mismo.

2. Lo anterior se entiende sin perjuicio de lo dispuesto en el punto 5 del artículo 2.2.20 de estas Normas.

Artículo 2.2.19. Obligación de edificar

Consiste en ejecutar la edificación conforme a los plazos previstos en la correspondiente licencia, de conformidad con las determinaciones de la misma y con el ordenamiento urbanístico.

Artículo 2.2.20. Incumplimiento del deber de edificar

1. El incumplimiento del deber de edificar en los plazos fijados por la licencia implica, para el interesado, la imposibilidad de adquirir el derecho a la edificación quedando extinguido el derecho a edificar.

Ello exige declaración formal, previo expediente tramitado con audiencia del interesado, que resolverá sobre:

a) La extinción del derecho a edificar, lo que implica para el interesado la imposibilidad de iniciar o reanudar actividad alguna al amparo de la licencia caducada salvo, previa autorización u orden de la Administración, las obras estrictamente necesarias para garantizar la seguridad de las personas y bienes y el valor de la edificación ya realizada.

b) En dicho caso, se resolverá sobre la aplicación de la expropiación o la venta forzosa de los correspondientes terrenos con las obras ya ejecutadas.

2. La edificación realizada sin licencia o sin ajustarse a sus condiciones e incompatible con el planeamiento, se someterá al siguiente régimen:

a) Si aún no hubieran transcurrido los plazos fijados en el Programa de Actuación para solicitar licencia, el interesado podrá solicitar la misma para proyecto conforme con el planeamiento o ajustar las obras a la ya concedida.

b) Cuando hubiesen transcurrido los plazos previstos en el Programa de Actuación, y no proceda la prórroga de estos, la edificación será demolida sin indemnización, previa la instrucción del preceptivo expediente conforme a lo establecido en la legislación urbanística.

En este caso, cuando haya transcurrido el plazo de adquisición de derecho a edificar o no se hubiese adquirido el derecho al aprovechamiento urbanístico procederá la expropiación del terreno o su venta forzosa.

3. La edificación realizada sin licencia o sin ajustarse a sus condiciones pero compatible con el planeamiento podrá ser objeto de legalización de conformidad con lo dispuesto en el artículo 39 de la Ley del Suelo.

4. La edificación realizada al amparo de licencia posteriormente declarada ilegal por contravenir la ordenación urbanística aplicable no queda incorporada al patrimonio del propietario del terreno.

La resolución administrativa o judicial que contenga dicha declaración se notificará al Registro de la Propiedad para su debida constancia, e implicará:

a) En el supuesto de que el propietario no hubiera adquirido el derecho al aprovechamiento urbanístico cuando solicitó la licencia anulada, procederá la expropiación del terreno o su venta forzosa.

b) En el caso de que hubiera adquirido dicho derecho, deberá solicitar nueva licencia en el plazo fijado por la legislación urbanística vigente, computándose desde el requerimiento que a tal efecto se formule al interesado.

5. Si la edificación materializada y amparada en licencia fuera conforme con la ordenación urbanística, pero excediera de la correspondiente al aprovechamiento urbanístico a que tiene derecho su titular y no hubiera transcurrido desde su terminación el plazo fijado para la adopción de medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística, el titular o sus causahabientes deberán abonar a la Administración el valor urbanístico de dicho exceso.

Artículo 2.2.21. Cumplimiento del deber de edificar

La edificación concluida al amparo de una licencia no caducada y conforme con la ordenación urbanística implica:

a) La adquisición del derecho a la edificación, consistente en la facultad de incorporar al patrimonio la edificación ejecutada y concluida con sujeción a licencia urbanística otorgada, siempre que ésta fuera conforme con la ordenación urbanística. La edificación queda incorporada al patrimonio de su titular

b) La obligación del propietario de cumplir los deberes relativos a la edificación y que se contienen en la siguiente Sección.

Sección 4ª: DEBERES Y DERECHOS RELATIVOS A LA PROPIEDAD DE BIENES INMUEBLES

Artículo 2.2.22. Obligación de uso

1. Los propietarios de bienes inmuebles tienen el deber de destinar efectivamente los terrenos y construcciones al uso establecido en este Plan, en su planeamiento de desarrollo o en las licencias que a su amparo se concedan.

2. El cumplimiento de este deber está igualmente sometido a los plazos, en su caso, previstos en este Plan.

3. Cuanto se establece en la presente Sección respecto de los deberes de los propietarios, se entiende sin prejuicio de las obligaciones y derechos que para los arrendatarios de los inmuebles se derivan de la legislación vigente.

Artículo 2.2.23. Obligaciones de conservación

1. Se consideran contenidas en el límite del deber de conservación regulado por los artículos 21 y 245 de la Ley del Suelo:

1.1. Los trabajos y obras que afecten a terrenos, urbanizaciones particulares, carteles, edificios, construcciones e instalaciones de toda clase y que tengan por objeto:

a) El mantenimiento de los mismos en las condiciones particulares de seguridad, salubridad y ornato público que les sean propias.

b) La reposición a sus condiciones preexistentes de seguridad salubridad y ornato públicos, consolidando o reparando los elementos dañados que afecten a su estabilidad o sirvan al mantenimiento de sus condiciones básicas de uso.

En tales trabajos y obras se incluirán en todo caso las que aseguren el correcto uso y funcionamiento de los servicios y elementos propios de las mismas y la reposición habitual de sus componentes.

c) En todo caso, dotar a los terrenos e inmuebles de las condiciones mínimas de seguridad, salubridad y ornato públicos que se definen en el artículo siguiente.

1.2. Aún cuando no se deriven del presente Plan General ni de ninguno de sus instrumentos del desarrollo, el Ayuntamiento, por motivos de interés estético o turístico, al amparo del artículo 246 de la Ley del Suelo, podrá ordenar la ejecución de obras de conservación y reforma en los casos siguientes:

a) Fachadas visibles desde la vía pública, ya sea por su mal estado de conservación, por haberse transformado en espacio libre el uso de un predio colindante o por quedar la edificación por encima de la altura máxima y resultar medianerías al descubierto.

En este caso podrá imponerse la apertura de huecos, balcones, miradores o cualquier otro elemento propio de una fachada o, en su caso, la decoración de la misma.

b) Jardines o espacios libres particulares, por ser visibles desde la vía pública.

2. El Ayuntamiento ordenará, de oficio o a instancia de cualquier interesado, la ejecución de las obras necesarias reguladas en este artículo con indicación de los plazos para su realización.

Artículo 2.2.24. Condiciones mínimas de seguridad, salubridad y ornato

1. En relación a las infraestructuras se consideran condiciones mínimas de conservación las siguientes:

a) En urbanizaciones, correrá a cuenta de los propietarios la conservación de calzadas, aceras, redes de distribución y servicio, redes de alumbrado, y la de los restantes elementos que configuren la urbanización, incluido el mantenimiento de las correspondientes dotaciones locales, en su caso.

A estos efectos, los instrumentos de planeamiento de detalle estudiarán y determinarán, en su caso, la obligatoriedad de constitución de una Entidad Urbanística Colaboradora de Conservación para el ámbito comprendido en los mismos.

En todo caso, los propietarios de urbanizaciones de iniciativa particular, estarán obligados a constituir la correspondiente Entidad Urbanística Colaboradora de Conservación.

b) El propietario de cada parcela asumirá la responsabilidad del mantenimiento de las acometidas de las redes de servicio, asegurando el correcto estado de funcionamiento de las mismas.

Para aquellos suelos urbanos consolidados que no dispongan de instrumentos de planeamiento específico, el Ayuntamiento estudiará y determinará, en su caso, ya sea de oficio o a petición de los interesados, comunidades de propietarios, asociaciones de vecinos u otros colectivos afectados, la obligatoriedad de constitución de dichas Entidades de Conservación.

2. En solares, el propietario del mismo deberá mantenerlo en las condiciones de seguridad y salubridad que se establecen en los siguientes apartados:

a) Vallado. Todo solar deberá estar cerrado mediante una valla según se determina en las presentes Normas.

b) Tratamiento de la superficie. Se protegerán o eliminarán los pozos o desniveles que puedan ser causa de accidentes.

c) Limpieza y salubridad. El solar deberá estar permanentemente limpio y desprovisto de cualquier tipo de vegetación espontánea. Sin ningún resto orgánico o mineral que pueda alimentar o albergar animales o plantas portadoras o transmisoras de enfermedades, o producir malos olores.

3. En construcciones serán mínimas las siguientes condiciones:

a) Condiciones de seguridad o estabilidad técnica total de la edificación o sus elementos adosados.

Los elementos estructurales deberán conservarse de modo que garanticen el cumplimiento de su misión resistente, defendiéndolos de los efectos de corrosión y agentes agresores, así como de las filtraciones que puedan lesionar a las cimentaciones. En particular deberá garantizarse la protección de la estructura frente a la acción del fuego. Deberán conservarse, igualmente, los materiales de revestimiento de fachadas, cobertura y cerramientos estancos al paso del agua, y de modo que no ofrezcan riesgo de caídas a las personas y a los bienes.

b) Condiciones de salubridad e higiene de todas las instalaciones.

Deberá mantenerse el buen estado de las redes de servicio, instalaciones sanitarias, condiciones de ventilación e iluminación de modo que se garanticen su aptitud para el uso a que estén destinadas y su régimen de utilización. Se deberá mantener, tanto el edificio como sus espacios libres, con un grado de limpieza que impida la presencia de insectos, parásitos, roedores y animales vagabundos que puedan ser causa de infección o peligro para las personas. Se conservarán en buen funcionamiento los elementos de control de emisiones de humos y partículas.

Los servicios propios de las viviendas y comunidades de viviendas, tales como instalaciones de climatización, de mantenimiento, de calderas, etc., deberán adecuarse a las disposiciones legales en vigor, y el Ayuntamiento podrá exigir las medidas correctoras y establecer para los almacenamientos las limitaciones que se consideren necesarias, para evitar molestias o peligros para las personas o los bienes.

c) Condiciones de ornato o decoro público.

La fachada de las construcciones deberá mantenerse adecentada, mediante la limpieza, pintura, reparación o reposición de su materiales de revestimiento.

Artículo 2.2.25. Costeamiento de las obras de conservación

1. Las obras de conservación de construcciones, edificaciones e instalaciones correrán a cargo de los propietarios si las mismas se contuvieran dentro del límite del deber de conservar, definido conforme a lo dispuesto en los artículos 2.2.23 y 2.2.24.

En todo caso, correrán a cargo de los propietarios de los inmuebles, las obras que no excedan en su cuantía del cincuenta por ciento (50 por 100) del valor actual del mismo.

2. Las obras ordenadas por motivos de interés estético o turístico se atendrán a los mismos criterios del punto anterior.

3. La conservación, mantenimiento y puesta en perfecto funcionamiento de las instalaciones y servicios correspondientes a las obras de urbanización, en tanto no sean recibidas por el Ayuntamiento, será de cuenta y con cargo a los propietarios o entidad promotora, en su caso.

Una vez recibidas por el Ayuntamiento, la conservación de las obras de urbanización correrá a cargo de los propietarios, constituidos en su caso en Entidad Urbanística Colaboradora de Conservación y dentro de los límites temporales que al efecto se establezcan cuando así se imponga por el planeamiento o, en su caso, por las bases del concurso o acuerdo de adjudicación del Programa de Actuación Urbanística o resulte expresamente de cualquier disposición legal.

La obligación de los compradores de parcelas de adherirse a la Entidad Colaboradora de Conservación, en los casos en que fuera exigible, se hará constar mediante inscripción registral como carga de la finca.

Artículo 2.2.26. Obligación de rehabilitar

1. Los propietarios de inmuebles están sometidos al cumplimiento de las normas sobre rehabilitación urbana. Igualmente están obligados a realizar las obras de rehabilitación previstas en los planes, normas y ordenes de ejecución derivados de los mismos.

2. En ese sentido, se definen como obras de rehabilitación las obras mínimas e imprescindibles para poder habilitar el inmueble con las condiciones legales necesarias y suficientes de higiene, instalaciones y seguridad, incluso cuando dicha rehabilitación exija obras de reestructuración, cimentación, consolidación o reposición de elementos portantes y cuya cuantía no supere el cincuenta por ciento (50 por 100) del valor de reposición del inmueble.

Artículo 2.2.27. Costeamiento de las obras de rehabilitación

Las obras se ejecutarán a costa de los propietarios si estuvieran contenidas en el límite del deber de conservación que les corresponde o supusieran un incremento del valor del inmueble y hasta donde este alcance, y se complementarán o se sustituirán económicamente y con cargo a fondos del Ayuntamiento u otras Administraciones públicas cuando lo rebasaren o redunden en la obtención de mejoras de interés general.

Artículo 2.2.28. Ejecución subsidiaria por el Ayuntamiento

De conformidad con el artículo 181 de la Ley del Suelo, cuando los propietarios del inmueble desatiendan sus deberes de conservación o rehabilitación, el Ayuntamiento, de oficio o a instancia de cualquier ciudadano, ordenará la ejecución de las obras necesarias al objeto de promover el estado exigido en estas Normas.

Artículo 2.2.29. Procedencia de la declaración de ruina

Procederá la declaración del estado ruinoso de las edificaciones en los supuestos del número 2 del artículo 247 de la Ley del Suelo, con las siguientes precisiones:

a) Agotamiento generalizado de los elementos estructurales.

Elementos estructurales son aquellas partes de la edificación a las que el cálculo estructural atribuye una misión portante y resistente reconocida. Incurren en la consideración de agotamiento generalizado aquellos supuestos cuya reparación implique la construcción de elementos estructurales de extensión superior a un tercio (1/3) de la totalidad de los mismos.

La determinación de la extensión a que se refiere el apartado anterior se llevará a cabo mediante las siguientes reglas:

1ª El inventario pormenorizado de los elementos estructurales de la edificación con expresión de su cuantía en las unidades métricas habituales calculándose la proporción de cada uno de los elementos en relación con el total de forma porcentual.

2ª Asimismo, se fijará la proporción de cada uno de los elementos que deba ser reconstruido expresada, igualmente, en forma porcentual.

3ª Se precisará la extensión de los daños a reparar mediante la suma de los productos de los porcentajes de cada elemento a reconstruir a que se refiere el apartado 2º y los porcentajes de los elementos estructurales a que se refiere el apartado 1º.

b) Obras de reposición.

Son obras de reposición las que devuelven el edificio a sus condiciones preexistentes de seguridad y salubridad, y en especial las que tienen por objeto consolidar, asegurar o sustituir los elementos dañados de aquél que afecten a su estabilidad o sirvan al mantenimiento de sus condiciones básicas de uso.

El coste de ejecución de la reposición se determinará por medio de proyecto técnico adecuado, y de acuerdo a las siguientes reglas:

1ª La determinación objetiva del valor actual de la edificación se llevará a cabo a partir del valor de reposición de la misma, minorado en razón de la depreciación que haya sufrido la edificación.

2ª La depreciación se determinará a través de coeficientes de uso, antigüedad y estado de conservación.

3ª A los bienes catalogados conforme al artículo 93 de la Ley del Suelo, los declarados Bien de Interés Cultural o los que puedan alcanzar esta declaración por tener expediente incoado, no les será aplicado coeficiente alguno de depreciación.

4ª En todo caso, las deficiencias referentes a instalaciones o servicios en materia de habitabilidad de las viviendas no serán tenidas en cuenta a efectos de la declaración en estado ruinoso de la edificación, por carecer de relación con dicho estado.

c) Relación con la ordenación.

La simple disconformidad con el Plan General o sus instrumentos de desarrollo no constituirá circunstancia urbanística que haga aconsejable la demolición de un inmueble, salvo que la demolición haya sido establecida expresamente como determinación del Plan General o instrumento que lo desarrolle.

Artículo 2.2.30. Declaración de ruina

1. La declaración de una edificación en estado de ruina se adoptará tras expediente contradictorio que será instruido de oficio o a instancia de parte interesada en el que se dará audiencia a la totalidad de los interesados en el mismo y al que pondrá fin una resolución en la que se adoptará alguno de los siguientes pronunciamientos:

a) Declaración del inmueble en estado de ruina, ordenando su demolición. Si existiera peligro en la demora, se acordará lo procedente respecto al desalojo de ocupantes.

b) Declaración en estado de ruina de parte del inmueble, cuando tenga independencia constructiva del resto, ordenando su demolición.

c) Declaración de no haberse producido situación de ruina, adoptando las medidas pertinentes destinadas al mantenimiento de la seguridad, salubridad y ornato público y ordenando al propietario la ejecución de las obras que a tal fin procedan y que la propia resolución debe determinar.

2. La declaración en estado ruinoso de una edificación, o parte de la misma, implica las adopción de las siguientes medidas:

1ª La inclusión automática del inmueble en el Registro de Solares y Terrenos sin urbanizar.

2ª La obligación del propietario de:

a) Demoler y sustituir total o parcialmente la edificación salvo en el supuesto de que el inmueble esté sujeto a rehabilitación forzosa, o el propietario opte voluntariamente por la rehabilitación. La demolición correrá, en su caso, subsidiariamente a cargo del Ayuntamiento si el propietario incumple su obligación.

b) Rehabilitar el inmueble, cuando no proceda la demolición.

Ambas obligaciones estarán sujetas a los plazos que establezca el Programa de Actuación de éste Plan General o los planes de etapas de su planeamiento de desarrollo. La no solicitud en plazo de licencia de sustitución, previa demolición, o de rehabilitación implicará la aplicación del régimen de venta forzosa al inmueble.

Las medidas anteriores lo serán sin perjuicio de la exigencia de las responsabilidades de todo orden en que pudiera haber incurrido el propietario como consecuencia del incumplimiento o de la negligencia en el cumplimiento del deber de conservación.

3. Si el coste de ejecución de las obras de conservación del inmueble permitiera la declaración del estado de ruina, por exceder del límite del deber de conservación, pero existiesen razones de utilidad pública o interés social que aconsejaran el mantenimiento del inmueble, el Ayuntamiento podrá optar por:

a) Declarar el estado de ruina.

b) Subvencionar el exceso del coste de la reparación, imponiendo la rehabilitación forzosa y requiriendo al propietario la ejecución del conjunto de obras necesarias.

Artículo 2.2.31. Inaplicabilidad de la demolición

1. La declaración de ruina que tenga por objeto a un inmueble que se encuentre en algún supuesto de rehabilitación forzosa no habilita, obliga ni implica, en ningún caso, la obligación de demoler y si únicamente la obligación de adoptar las medidas pertinentes en orden a la seguridad del inmueble y sus ocupantes.

En particular, se entenderá que concurre causa de rehabilitación forzosa cuando se trate de un bien singularmente protegido y catalogado por un plan o norma urbanística o incurso en alguno de los supuestos de protección previstos en la legislación del Patrimonio o cuando se hubiesen apreciado por el Ayuntamiento la concurrencia de las razones a que hace mención el apartado 3 del artículo anterior.

2. En este sentido quienes sin licencia u orden de ejecución o sin ajustarse a las condiciones en ellas señaladas, derribaran o desmontaran un edificio o elemento arquitectónico objeto de conservación o rehabilitación, así como los que, como propietarios, autoricen su derribo o desmontaje, serán obligados solidariamente a su reconstrucción, sin perjuicio de las sanciones económicas que procedan.

Artículo 2.3.32. Urgencia y peligro inminente

1. La necesidad de instrucción de expediente contradictorio para que proceda la declaración del estado de ruina de un inmueble no impedirá, en los supuestos contemplados en el número 4 del artículo 247 de la Ley del Suelo, que el Alcalde ordene el desalojo de los ocupantes del inmueble y la adopción de las medidas que procedan en relación a la seguridad del mismo.

2. El desalojo provisional y las medidas a adoptar respecto a la habitabilidad y seguridad del inmueble no llevarán implícita la declaración de ruina.

Artículo 2.2.33. Obligación de cumplimiento de las normas de protección

Los propietarios de toda clase de terrenos y construcciones están obligados al cumplimiento de las normas sobre protección del medio ambiente y del patrimonio histórico que se recogen en el Título Décimo y Undécimo de estas Normas.

Sección 5ª: REGISTRO DE DEBERES Y DERECHOS

Artículo 2.2.34. Registro de facultades urbanísticas

1. El Ayuntamiento podrá formar un Registro de Facultades Urbanísticas donde se recogerá el régimen urbanístico aplicable a fincas, unidades de ejecución y sectores de planeamiento.

2. El registro contendrá como mínimo los siguientes datos:

a) Identificación urbanística y catastral de la finca, unidad de ejecución o sector.

b) Aprovechamiento tipo del área de reparto en que se encuentre.

c) Grado de adquisición de facultades urbanísticas, de conformidad con lo establecido en este Título, con indicación de la fecha de adquisición de las mismas.

3. Dicho Registro se coordinará con el Registro de Solares y Terrenos sin urbanizar y en con el Registro de Transferencias de Aprovechamientos.