NORMATIVA DEL SUELO NO URBANIZABLE Y DE
  PROTECCIÓN DEL MEDIO AMBIENTE

TITULO NOVENO:    RÉGIMEN DEL SUELO NO URBANIZABLE

CAPITULO PRIMERO:    RÉGIMEN GENERAL DEL SUELO NO URBANIZABLE

Sección 1ª:    DISPOSICIONES GENERALES

Artículo 9.1.1. Definición y categorías

1. Constituye el suelo no urbanizable aquellos terrenos que no pueden ser urbanizados, bien porque están sujetos a algún régimen de protección, bien porque conforme a la estrategia y al modelo territorial y de usos previsto por este Plan, deben ser excluidos, en principio, del proceso urbanizador o preservados del mismo.

2. En base a lo anterior, este Plan establece las siguientes categorías genéricas:

2.1. Suelo no urbanizable protegido especialmente (SNUPE), en el que se incluyen:

a) Los terrenos que están sujetos a un régimen específico de protección o mejora conforme, bien a la propia legislación de ordenación territorial o urbanística; bien a la reguladora de la conservación de la naturaleza, flora y fauna, del patrimonio histórico o artístico, del paisaje o del medio ambiente, o que este Plan expresamente así lo manifieste, al reunir valores o presentar características de protección del patrimonio histórico, de conservación de la naturaleza, fauna y flora o del medio ambiente, que los hacen merecedores de una especial protección.

Se incluye en este apartado, por su propia naturaleza ligada a un régimen específico, el dominio público natural marítimo e hidráulico, de conformidad con sus legislaciones reguladoras.

b) Los terrenos cuyo excepcional valor agrícola, ganadero, forestal o cinegético, actual deba ser mantenido y preservado y aquellos otros que en virtud de los planes o programas de dichos sectores productivos públicos o privados, por su propia transformación o en razón del modelo socio-económico y territorial adoptado por el Plan, deban ser objeto de tal uso o aprovechamiento.

2.2. Suelo no urbanizable común (SNUC).

Incluye los terrenos que conforme a la estrategia territorial adoptada por el Plan deban ser excluidos del proceso urbanizador o preservados del mismo. Sin que por ello deban ser considerados como suelos residuales del urbanizable, sino con capacidad de ser mejorables, realzados sus potencialidades territoriales y sus funciones sociales, que el Plan fomenta explícitamente, y desde luego, tutela.

2.3. Suelo no urbanizable de núcleos diseminados (SNUND).

Formado por los núcleos diseminados rurales, constituidos por aquellas parcelaciones y asentamientos consolidados y estables de población en suelo no urbanizable, que este Plan configura con tal carácter.

Artículo 9.1.2. Sobre la modificación de la clasificación del suelo no urbanizable

1. Se prohibe toda alteración de las determinaciones de clasificación del suelo de este Plan que suponga la conversión o inclusión directa del suelo no urbanizable en la clase de suelo urbano con la salvedad de lo dispuesto en el artículo 9.4.1.

2. Los terrenos que el Plan incluye en suelo no urbanizable especialmente protegido, no podrán ser objeto de ningún tipo de reclasificación, salvo que desaparezca el valor a proteger por causas naturales.

3. Tampoco se podrán reclasificar los terrenos, incluidos en suelo no urbanizable, que hayan sufrido los efectos de un incendio forestal o que estén sometidos a algún tipo de expediente de incumplimiento de la legalidad vigente.

4. Toda modificación o revisión de la ordenación urbanística que implique reclasificación del suelo no urbanizable en urbanizable, en cualquiera de sus dos categorías, deberá tramitarse observando la legislación correspondiente y lo que al respecto indiquen estas normas sobre la valoración del posible impacto ambiental.

5. En todo caso, cualquier modificación reclasificatoria del suelo no urbanizable que pudiera admitirse al amparo de estas Normas, deberá justificar suficientemente la necesidad o interés público a que obedezca y el carácter inaplazable y urgente de su satisfacción, así como la coherencia de la resolución adoptada con el modelo y las estrategias territoriales vigentes, en los que deberá integrarse.

Artículo 9.1.3. Delimitación y declaración de nuevas áreas especialmente protegidas en suelo no urbanizable

1. Con posterioridad a la entrada en vigor del Plan General, de oficio o a instancia de parte, se podrán delimitar e incluir en la categoría de suelo no urbanizable especialmente protegido del tipo a del artículo 9.1.1. apartado 2.1, aquellas zonas del territorio que presenten valores naturales, o ambientales que requieran su protección y mejora, bien como parajes naturales de interés municipal o por legislaciones apropiadas autónomas o estatales.

2. Igualmente se podrán delimitar e incluir en la categoría de suelo no urbanizable especialmente protegido de tipo b del artículo 9.1.1. apartado 2.1, aquellas zonas del territorio que demuestren justificadamente la adscripción de dichos suelos en su totalidad a los usos indicados en el tipo b señalado y no impidan el modelo socioeconómico y territorial adoptado por el Plan.

3. A los efectos anteriores se procederá a su declaración e inscripción provisional en el registro de bienes protegidos previsto en el artículo 10.5.1. de estas Normas, lo que implicará, por sí mismo, la sujeción del terreno afectado al régimen de suspensión de licencias del art. 102.1 de la Ley del Suelo.

Esta eficacia suspensiva tendrá una duración máxima de un año, transcurrido este plazo sin que haya recibido la aprobación inicial la modificación de elementos del PGOU o, en caso de que la entidad de los terrenos así lo requiera, el Plan Especial para su protección, se cancelará la inscripción sin más trámite.

Su inscripción definitiva se producirá con la vigencia de la modificación de elementos o, en su caso, del Plan Especial.

Artículo 9.1.4. Licencias en suelo no urbanizable

1. Todos los actos de parcelación o segregación de fincas o terrenos, de movimiento de tierras, de edificación e instalación, de extracciones de áridos, agua, minerales, talas o abatimiento de árboles que constituyan masa arbórea, espacio boscoso, arboleda, o que posean interés botánico o ambiental, así como aperturas de caminos o construcción de infraestructuras de cualquier tipo (comunicaciones, eléctricas, hidráulicas...), en esta clase de suelo, quedarán sujetos a previa licencia municipal.

Igualmente será necesario la obtención de previa licencia para la instalación de cercas, vallados y cerramientos con cualquier tipo de finalidad que impida la libre circulación de la fauna.

2. Todas las solicitudes de licencias, necesitarán para su autorización proyecto redactado por técnicos competentes, conforme al procedimiento y determinaciones reguladas por estas Normas y la legislación competente.

Artículo 9.1.5. Parcelaciones y segregaciones en esta clase de suelo

1. Todos los actos de parcelación o segregación de fincas o terrenos en suelo no urbanizable quedarán sujetos, cualesquiera que sea su finalidad, a previa licencia municipal, o a la declaración de su innecesariedad en el supuesto y conforme al procedimiento regulado en estas Normas.

Los Notarios y Registradores de la Propiedad no podrán autorizar o inscribir escritura de división, parcelación o segregación de terrenos sin que se acredite el cumplimiento de dicho requisito, que deberá testimoniarse en la correspondiente escritura.

2. En esta clase de suelo no podrá realizarse, ni por tanto, autorizarse en ningún caso, actos de división o segregación de parcelas o fincas con fines edificatorios, en los supuestos siguientes:

a) Cuando se trate de parcelación urbanística, conforme a lo establecido en estas Normas.

b) Cuando pueda dar lugar a otras fincas inferiores a la parcela mínima fijada para la realización de usos previstos en estas Normas en cada tipo de suelo no urbanizable.

c) Cuando se refieran a fincas en las que existan construcciones ilegales.

d) Cuando quepa presumir legalmente que tiene un fin urbanístico, por existir ya de hecho en los terrenos o encontrarse proyectada, la instalación de infraestructuras o servicios innecesarios para las actividades admitidas por este Plan.

3. No obstante lo anterior, se podrán efectuar fraccionamientos a efectos exclusivamente agrarios o forestales sin necesidad de licencia y previa a la declaración de su innecesariedad por el órgano municipal competente, mediante el cumplimiento de los siguientes requisitos:

a) Informe favorable de la Consejería competente valorando la conformidad a la legislación aplicable.

b) En caso de que la parcela resultante del fraccionamiento tuviera una superficie inferior a la mínima establecida en estas Normas para cada categoría del suelo no urbanizable, será preciso compromiso previo del peticionario de inscribir en el Registro de la Propiedad la condición de no efectuar obras de construcción o de urbanización en la parcela.

4. Cuando en un ámbito determinado se produzcan sucesivas divisiones o segregaciones de parcelas con efectos edificatorios, simultáneas o no, de una finca matriz se podrá exigir la redacción de un Plan Especial que estudie sus efectos territoriales y medio ambientales.

Igualmente, cuando se produzca un exceso de divisiones parcelarias en un ámbito territorial, el Ayuntamiento podrá suspender las autorizaciones de divisiones parcelarias a efectos edificatorios en el ámbito que a tal efecto se delimite gráficamente, con el fin de estudiar, en su caso, las medidas a adoptar mediante un Plan Especial.

5. En los asentamientos residenciales de los núcleos diseminados rurales preexistentes y consolidados, delimitados por éste Plan o por el Plan Especial que lo desarrolle, el régimen de parcelación será el definido en estas normas o por el Plan Especial de núcleos diseminados, que contendrá las pertinentes determinaciones.

6. En todo caso, será considerada ilegal cualquier parcelación que incumpla estas normas aunque no tengan la consideración de parcelación urbanística, pudiendo dar lugar a la expropiación por incumplimiento de la función social de la propiedad en los términos previstos en el artículo 4.3.15 y siguientes de estas Normas.

Artículo 9.1.6. Edificaciones e instalaciones en esta clase de suelo

1. Todos los actos de edificación e instalación en el suelo no urbanizable quedarán sujetos, cualesquiera que sea su actividad, a previa licencia municipal.

2. Toda solicitud de licencia de edificación o instalación en el suelo no urbanizable, necesitará para su autorización proyecto redactado por técnicos competentes, sobre la totalidad de la parcela o territorio vinculado a la edificación.

3. No se podrán otorgar licencias de edificación sobre una parcela, mientras no se hayan desarrollado con el suficiente grado de consolidación las medidas y obras medio-ambientales a las que esté condicionada la edificación por el correspondiente proyecto, de conformidad a lo previsto en éstas Normas y en la legislación ambiental aplicable y, en particular, lo dispuesto en la Ley 7/1994 sobre Protección Ambiental de Andalucía.

4. El uso y construcción para el que se conceda la licencia deberá quedar vinculado a la totalidad de la superficie de la parcela afecta normativamente, según la clase de suelo no urbanizable, mediante inscripción registral que exprese las limitaciones en cuanto a su divisibilidad, edificabilidad y obligaciones impuestas por la autorización previa de la construcción, considerándose inedificables para futuras parcelaciones o segregaciones.

5. Deberá destinar el suelo al uso previsto, así como conservar y en su caso mejorar las edificaciones, instalaciones, valores naturales o de explotación agrícola, ganadera, forestal, cinegética o análoga existentes o de que sean susceptibles los terrenos, mediante el empleo de obras, medios técnicos e instalaciones adecuadas, que no supongan ni tengan como consecuencia la transformación de su estado o características esenciales. En todo caso los trabajos y las obras precisas, estarán sujetos a las limitaciones impuestas por la legislación civil o administrativa aplicable por razón de la materia.

Artículo 9.1.7. Extracciones y talas

1. Las extracciones de áridos, agua, minerales, talas o abatimiento de árboles que constituyan masa arbórea, espacio boscoso, arboleda, o que posean interés botánico o ambiental quedarán sujetos a previa licencia municipal.

2. Sin prejuicio de las sanciones o actuaciones que legalmente correspondan por la infracción a que diera lugar los incumplimientos anteriores, será necesario restaurar, en la medida de lo posible, la realidad alterada o transformada. En el caso de tala de árboles o arbustos estas medidas deberán incluir, en todo caso, la replantación con especies iguales o, en su caso, de características y porte similares.

Artículo 9.1.8. Núcleo de Población

1. Se define el núcleo de población como el asentamiento humano generador de requerimientos o de necesidades asistenciales y de servicios urbanísticos.

2. Las condiciones objetivas que dan lugar a su formación son las siguientes:

a) El incumplimiento de las condiciones que en cuanto a densidad edificatoria, superficie de parcela mínima, distancia entre edificaciones, separación de éstas a linderos y cualquier otra que establezca estas Normas para cada una de las zonas delimitadas en el suelo no urbanizable.

b) La apertura de caminos que no cuenten con la preceptiva licencia municipal y no estén amparados en figuras de planeamiento o proyectos de obras aprobados.

c) Alineación de edificaciones con frente a camino o vía pública o privada existente o en proyecto.

d) La existencia de abastecimiento de agua potable, alcantarillado comunitario o electrificación con acometidas individuales no previstas en plan o proyecto aprobados.

e) Existencia de publicidad referente a parcelación o segregación de parcelas sin advertencia expresa de sus fines, limitaciones legales para edificar y de procedimiento legalmente establecido, cualquiera que sean los medios utilizados (carteles, octavillas, anuncios, etc...).

f) Ausencia de cláusulas en los títulos de enajenación de las parcelas que condicionen y comprometan al adquirente al cumplimiento de la condición rústica de la finca.

En cualquier caso se considerarán núcleo de población urbana los lugares en que concurran una o varias de las anteriores circunstancias.

3. El concepto de núcleo de población serán de aplicación a los terrenos clasificados como suelo no urbanizable, en cualquiera de sus categorías, y a los clasificados como suelo urbanizable no programado en tanto no tengan aprobados éstos últimos su planeamiento de desarrollo.

No será de aplicación, sin embargo, a los suelos no urbanizables de núcleo diseminados.

Artículo 9.1.9. Documentación general de los proyectos y planes de los distintos usos en el suelo no urbanizable

La documentación mínima que exigirá a dichos documentos será:

a) Plano a escala 1:1.000 que recoja adecuadamente todos los elementos significativos del territorio: arbóreos, topográficos, hidráulicos, etc., y construcciones o instalaciones existentes, así como extensión de la finca.

b) Plano a escala 1:1.000 ó 1:2.000, en los que se reflejará la correcta y justificada idoneidad del tipo y de la ubicación de todas las obras, instalaciones o soluciones medio-ambientales previstas para el cumplimiento de las condiciones establecidas en estas Normas. Superficie ocupada por la construcción y descripción y proyecto de las características fundamentales de la misma y de los usos o actividades a desarrollar.

c) Parcelario catastral de rústico y plano de localización respecto al territorio circundante a escala 1:5.000, en el que, entre otras cosas, se refleje la distancia las zonas urbanas y urbanizables, así como el cumplimiento de la no formación de núcleo de población urbana.

d) Documentación acreditativa de la titularidad de los terrenos afectos a la actuación o conformidad otorgada por el dueño para afectar la superficie de ésta a la edificación y con condiciones de indivisibilidad que resulten de la autorización previa.

e) Estudio justificativo de la solución del acceso rodado, aparcamiento, abastecimiento de agua y energía eléctrica, así como de la recogida, tratamiento, eliminación y depuración de toda clase de residuos; solución que siempre deberá ser asumida como coste a cargo del establecimiento de la propia actividad, formulando expresamente el pertinente compromiso formal en tal sentido.

f) En función del tipo de actividad y de su importancia, el Ayuntamiento exigirá en función de lo marcado por la legislación ambiental aplicable a estas Normas Evaluación de Impacto Ambiental, Análisis de Efectos Ambientales o cualquier otro documento de prevención ambiental que considere oportuno.

Artículo 9.1.10. Condiciones generales para la edificación de los distintos usos en suelo no urbanizable

1. En suelo no urbanizable, y en defecto de previsión expresa en las normas reguladoras de la edificación de cada uso permitido, en cada una de las categorías de suelo no urbanizable, se estará a lo dispuesto en este artículo.

2. Condiciones de Edificación.

a) La altura máxima edificable será de dos (2) plantas y siete (7) metros. Excepto en instalaciones hoteleras y equipamientos públicos de nueva planta, en cuyo caso no se superarán las tres (3) plantas y diez (10) metros de altura.

Para edificaciones no residenciales, naves, pistas, cubriciones u otros, la altura será lo que se precise para el adecuado uso de la instalación, con un máximo de diez (10) metros.

La altura edificable se medirá desde la rasante del terreno natural hasta cornisa y alero, incluyéndose en esta altura los sótanos o semisótano cuya fachada quede vista.

b) Dentro de una misma parcela, la separación entre edificaciones será como mínimo de vez y media su altura.

c) En caso de cubiertas inclinadas de teja árabe, la pendiente no será superior al cuarenta por ciento (40 por 100).

d) Deberá observarse una correcta composición de los huecos de fachada, respetándose la proporción macizo/hueco de las edificaciones tradicionales.

e) Además de las condiciones indicadas en este Título, deberán tenerse en cuenta, en su caso, las indicadas en el Título de Medidas de Protección.

Artículo 9.1.11. Condiciones generales para la ejecución de los distintos usos en suelo no urbanizable

1. Movimiento de tierras.

Se prohibe la realización de movimientos de tierras que impliquen modificación de la morfología del área, y transformen abusivamente el destino rústico del suelo.

En caso de que sea precisa la formación de terrazas naturales para apoyar la edificación y para la creación de plataformas llanas, se podrán construir a base de muros de contención de tierras o de piedras u otros materiales que no desentonen con el medio, que no superen en su parte vista la altura de tres (3) metros o que se justifiquen y se corrijan impactos derivados de mayores alturas.

Unicamente para apoyar los trabajos de repoblación y garantizar la estabilidad frente a la erosión de los suelos, podrá aterrazarse en cuantía superior al cincuenta por ciento (50 %) de la superficie de la parcela.

Se deberán presentar como parte integrante del proyecto, planos detallados de la topografía actual y reformada que se pretende en todo el ámbito de la parcela, detallando las especies arbóreas existentes en planos, así como el proyecto de repoblación en su caso.

2. Vegetación y Medio Ambiente.

Se respetarán y favorecerán las especies arbóreas existentes en la parcela. Todos los árboles plantados deberán disponer de su correspondiente sistema de riego por goteo.

Deberán conservar y mantener el suelo y su masa vegetal en las condiciones previstas para evitar riesgos de erosión, incendio o para la seguridad o salud pública o cualquier perturbación medio ambiental, así como daños o perjuicios a terceros o al interés general. En cualquier caso, deberá tenerse en cuenta el Decreto 470/1994 de 20 de diciembre de Prevención de Incendios Forestales. A tales efectos, las edificaciones en suelos forestales deberán estar dotadas de una faja de seguridad de una anchura de 15 m., libre de residuos, matorral y vegetación seca, pudiéndose mantener las formaciones arbóreas y arbustivas en las densidades que para cada caso se determine por la Administración Forestal.

Será preceptivo incluir en proyecto información detallada y justificada del tipo de repoblación que se pretenda. Se utilizarán preferentemente especies autóctonas de fácil mantenimiento. En caso de necesitarse riego para el mantenimiento inicial, éste será por goteo, y deberá presentarse proyecto de instalación del mismo.

Deberán realizar las plantaciones y los trabajos y obras de defensa del suelo y su vegetación que sean necesarias para salvaguardar el equilibrio ecológico, preservar el suelo de la erosión, impedir la contaminación del mismo y prevenir desastres naturales.

Deberá abstenerse de realizar cualesquiera actividad o acto que pueda tener como consecuencia o efecto la contaminación de la tierra, el agua o el aire.

No se permitirá que la situación, masa, altura de edificios, cierre o instalaciones de otros elementos limiten el campo visual en los lugares de paisaje abierto y natural o trayectos pintorescos alterando la armonía del paisaje o la perspectiva propia del mismo.

3. Infraestructura.

Todo proyecto de infraestructura público o privado deberá incluir medidas de protección y restauración de la superficie afectada. Se incluirá proyecto detallado de los aspectos infraestructurales de la instalación.

El abastecimiento de agua deberá resolverse de modo autosuficiente, bien por pozo, sondeo, balsa u otros medios admitidos por el Organismo competente, en la propia parcela. Deberá justificarse el consumo previsto para la instalación y el caudal disponible. Las instalaciones en Suelo No Urbanizable, no podrán engancharse a los servicios urbanos municipales. La carencia de recursos para el abastecimiento autosuficiente, será razón para desestimarse la implantación de un uso de este tipo.

El saneamiento deberá resolverse de modo autosuficiente e independiente, incluyendo depuración y solución para eliminación de residuos de cualquier tipo y anaeróbicas para aguas residuales. Quedan prohibidos los pozos ciegos y será obligatorio tratar las aguas residuales mediante fosas sépticas individuales o colectivas, lagunas de aireación y decantación, depuradoras convencionales u otro tipo de depuración que ofrezca garantías técnicas que aseguren la no contaminación de aguas subterráneas o superficiales.

Se prohiben los tendidos eléctricos aéreos en media y baja tensión.

Las instalaciones eléctricas de alta tensión en el Parque Natural de los Montes de Málaga y en los espacios que por orden al respecto se determine por la Comunidad Autónoma, quedarán sometidos a las normas de protección de la Avifauna del Decreto 194/1990 de 19 de junio.

En los terrenos forestales, en general, las entidades responsables de las líneas eléctricas deberán revisar sus elementos de aislamiento con anterioridad al 1 de mayo de cada año. Así mismo los grupos electrógenos, transformadores eléctricos, motores de combustión fijos y otras instalaciones similares deberán rodearse de un cortafuegos perimetral de al menos 5 metros de anchura. Todo ello en cumplimiento del Decreto 470/1994 de 20 de diciembre de Prevención de Incendios Forestales.

4. Viario y accesos.

Deberá garantizarse una adecuada conexión con el sistema general o local de carreteras, cuando las instalaciones así lo requiera.

Las obras de mejora y de conservación de accesos viarios correrán por cuenta de la instalación aún cuando éstos discurrieran fuera de los límites de su parcela, utilizándose preferentemente caminos o carriles de dominio público.

En caso de tener que realizarse apertura de nuevos carriles y en las obras de mejora de los existentes, éstos se realizarán con el mínimo movimiento de tierras y discurrirán preferentemente por laderas de pendiente menor o igual al treinta por ciento (30 por 100) para evitar cortes y terraplenes excesivos en el terreno. En cualquier caso, los desniveles entre rasante del viario y talud natural no superarán los tres (3) metros y si en algún punto lo supera se habrá de justificar y tratar adecuadamente su corrección. El ancho máximo de la banda de rodadura de los caminos de acceso será de seis (6) metros y el tratamiento de los arcenes y cunetas será cuidado y de manera que permita la aparición de césped y la plantación de árboles o arbustos.

En los proyectos, se reflejarán y se adoptarán las medidas oportunas para asegurar la conservación y practicabilidad de las veredas y sendas existentes.

Se prohiben los viales asfaltados u hormigonados, debiendo tener un carácter rural.

Todos los caminos y carriles serán de uso público. En caso excepcional se permitirá que se asfalte o se hormigone el carril o camino principal, a efecto de facilitar el tránsito de vehículos para tareas de plantación, mantenimiento, riego, extinción de incendios o acceso a las construcciones. Dicho carril no podrá tener una anchura superior a 8 metros.

5. Estacionamiento de vehículos.

Se proveerán suficientes plazas de aparcamiento para el uso que se pretenda y en cuantía no inferior a la necesaria en momentos de máxima ocupación de la instalación. Como mínimo se proveerá una plaza de coche por cada 4 plazas de persona y una plaza de coche por cada unidad de alojamiento, si se trata de un uso residencia o de camping.

Las superficies destinadas a aparcamiento tendrán una pavimentación de tipo blando y arboladas que garantice el adecuado drenaje del suelo por medios naturales y le proporcione un aspecto más semejante al suelo natural (césped armado o similar).

Se prohibe la instalación de pérgolas o techumbres de cualquier tipo para cobijar las áreas de aparcamiento. Se realizarán plantaciones de árboles de especies adecuadas que proporcionen sombra a los vehículos.

Estos espacios se ubicarán siempre en el interior de la parcela.

6. Vallado.

El cercado de las fincas se realizará preferentemente con vallas de elementos diáfanos en toda su altura, combinadas con cierres vegetales apropiados. Se prohiben las tapias opacas en todos los casos.

En ningún caso estas vallas impedirán el libre paso de la fauna existente, cuando así se requiera.

7. Otras condiciones:

Muros de contención: mampostería tradicional.

En cubiertas se utilizarán preferentemente materiales tradicionales, no admitiéndose sucedáneos o imitaciones. Se prohiben la pizarra y las chapas metálicas en cubiertas.

Obras de urbanización: encintados, apoyo jardinería, muretes, rampas, peldaños y similares, en piedra natural y/o ladrillo de tejar para pavimentos. Los pavimentos exteriores tendrán tratamiento blando: alberos, gravilla, etc.

8. Exceso de costes de repoblación o de obras medio-ambientales:

Cuando los costes de replantación o de obras medio-ambientales, excedan de la mitad del valor de la finca en su conjunto, determinado conforme a la legislación urbanística, el propietario podrá solicitar, ayudas o exanciones, que podrán ser incluso a fondo perdido por lo que hace al exceso.

También podrán otorgarse ayudas o exanciones, cuando el propietario tenga que realizar obras, siempre que éstas se encuentren en terrenos de especial protección de tipo a, ó cuando efectúe una cesión de terrenos al patrimonio de la administración superior al 50% del total.

Artículo 9.1.12. Espacios afectados por Planes y Programas sectoriales legislados por administraciones competentes

Aquellos espacios del suelo no urbanizable afectados por planes y programas sectoriales (forestales, agrícolas, lucha contra la erosión...) aprobados conforme a la legislación administrativa competente reguladora de actividades o de usos, deberán cumplir, dichos planes o programas condicionados a la obtención de licencia de edificación, con informe previo favorable de la Administración legisladora.

Deberán también tenerse en cuenta dichos planes y programas sectoriales cuando exista concurrencia con la urbanística por razón de colindancia o influencia de los terrenos con respecto a otros que tengan la condición de bienes de dominio natural, de conservación del medio ambiente o patrimonial, de explotación de recursos naturales que se hallen en aquellos o en su subsuelo o emplazamiento o funcionamiento en los mismos de obras y servicios públicos.

Se deberá permitir, en terrenos de su propiedad que, por sus características, así sea preciso, la ejecución por los órganos competentes de trabajos de plantación, tratamientos selvícolas y otros destinados a prevenir la erosión, la salud pública o la ejecución de obras de interés público o social.

En concreto será de aplicación el Decreto 119/1990 de 17 de abril, por el que se declara zona protectora de interés forestal y de repoblación obligatoria las Cuencas del Guadalmedina y del Campanillas, una vez se apruebe un Plan de Transformación donde se fijarán los terrenos afectados, quedando sus propietarios sujetos a las obligaciones que de dicho Decreto se deriven. A dichos efectos, dichos suelos serán incorporados automáticamente a la categoría de Suelo Forestal, dentro de su clasificación como no urbanizable, tal como se define en esta Normativa.

Artículo 9.1.13. Acuerdos entre particulares y la Administración en esta clase de suelo

La administración podrá acordar con los propietarios de terrenos, cesiones de suelo para su conservación por sus valores naturales, fauna, flora, medio ambiente o de patrimonio histórico o los hagan merecedores de una especial protección o para el desarrollo de actividades o dotaciones públicas locales de interés social.

Igualmente se podrá acordar la ejecución por los particulares de infraestructuras públicas adicionales a la actuación de que se trate.

Los terrenos cedidos, pasarán a formar parte del patrimonio municipal. El mantenimiento y conservación de los terrenos cedidos corresponderá, en su caso, al titular de la actividad utilizada mientras ésta siga en funcionamiento. El Ayuntamiento no podrá ceder por ningún título los terrenos que le hubieren sido cedidos, que habrán de mantener además la condición de suelo no urbanizable.

Artículo 9.1.14. Regularización de construcciones anteriores a la Revisión del PGOU

Las construcciones o instalaciones ilegales existentes (con sus actuales características) erigidos con anterioridad a la aprobación definitiva del presente Plan General, podrán regularizar su situación, si así fuere, siempre que se justifique adecuadamente su congruencia y coherencia con el modelo y la estrategia territorial escogida por el Plan, y reúnan las condiciones de seguridad y habitabilidad, cumplan los aspectos fundamentales de las normas básicas de la edificación y demás reglamentaciones sectoriales. Este cumplimiento deberá ser justificado documentalmente por técnico competente.

La regularización de la construcción efectuada mediante la pertinente licencia será por una sola vez y dentro de los dos años siguientes a la entrada en vigor del Plan.

Esta regularización así efectuada, no eximirá a los propietarios afectados de su obligación de asumir las cargas derivadas de la normal ejecución de aquel, ni de sufragar las contribuciones especiales que proceda imponer complementariamente a éstos.

El Ayuntamiento establecerá las correspondientes tasas en los expedientes de legalización.

Sin perjuicio de todo lo anterior, dichas construcciones o instalaciones podrán ser objeto de expropiación o ser obtenidas por alguno de los procedimiento previstos en la actual legislación urbanística, si afectara al desarrollo de Sistemas Generales o locales previstos por el propio Plan General, que serán en todo caso prioritarios (trazados de redes de comunicaciones, infraestructuras, espacios libres, etc...).

Lo dispuesto en este artículo será, en todo caso, de aplicación al suelo urbanizable no programado sin Programa de Actuación Urbanística, y siempre que dichas construcciones e instalaciones no dificulten el desarrollo del Programa.

Igualmente dichas construcciones e instalaciones en esta clase de suelo, podrán igualmente ser objeto de expropiación u obtención si afectaran al desarrollo de sistemas generales o locales previstos por el propio Plan General, que serán en todo caso prioritarios (trazado de redes de comunicaciones, infraestructuras, espacios libres, ...) o si no fuesen conformes con la ordenación que establezca el Programa de Actuación Urbanística o los Planes Parciales en desarrollo de éste.

Sección 2ª:    USOS Y ACTIVIDADES NO SOMETIDOS A DECLARACION DE UTILIDAD PUBLICA E INTERÉS SOCIAL

Artículo 9.1.15. Sobre usos y actividades no sometidas a declaración de utilidad pública e interés social

1. Sin necesidad de declaración expresa de utilidad pública e interés social, en el suelo no urbanizable, sólo podrán realizarse las construcciones o instalaciones destinadas a:

a) Ejecución, entretenimiento y servicios de las obras públicas.

b) Que guarden relación expresa con la naturaleza, extensión y utilización de la finca.

c) Residenciales aisladas.

2. Su definición, así como sus condiciones de construcción y tramitación, serán las indicadas en estas Normas y la legislación competente.

3. En materia de prevención ambiental se estará a lo dispuesto en estas Normas en el Título correspondiente de Medidas de Protección y en la Ley 7/1994 de 18 de mayo, de Protección Ambiental de la Comunidad Autónoma de Andalucía, así como a la restante legislación vigente en la materia.

4. Las condiciones de edificación, parcelación y uso serán aquellas que correspondan en función del tipo de suelo no urbanizable en que se ubiquen.

Artículo 9.1.16. Construcciones e instalaciones vinculadas a la instalación, entretenimiento y servicios de las obras públicas

1. En suelo no urbanizable y específicamente donde así lo permitan estas Normas, podrán realizarse las obras e instalaciones de infraestructuras, hidrológicas y de servicios públicos estatales, autonómicos o locales, que precisen localizarse en dicha clase de suelo, las cuales se realizarán con las características propias de su función y de su específica legislación reguladora.

2. En todo caso, se incluirán en este tipo las actuaciones previstas en los proyectos de obras públicas o en el planeamiento territorial y urbanístico correspondiente que tengan dicho carácter, así como las instalaciones necesarias para la conservación y explotación de las mismas. Las áreas de descanso y de servicio, así como las estaciones de suministro de carburante, se entenderán en este apartado siempre que estén contempladas en un proyecto o planeamiento aprobados, en los términos indicados en el artículo 12.3.10 de estas Normas.

Artículo 9.1.17. Construcciones o instalaciones que guarden relación expresa con la naturaleza de la finca

Dentro de este tipo se incluirán los siguientes usos:

a) Casetas para el establecimiento de instalaciones.

b) Almacenes o construcciones vinculadas a la actividad agrícola, ganadera y forestal.

c) Establos, residencias y criaderos de animales.

d) Invernaderos, viveros, granjas y similares.

e) Cualquier otro que por su carácter o dimensión esté relacionado con la naturaleza de la finca.

Artículo 9.1.18. Construcciones residenciales aisladas

La vivienda familiar aislada en suelo no urbanizable cumplirá, además de lo establecido en estas Normas, los siguientes requisitos:

a) Respetar las condiciones particulares y generales de la edificación y medio ambiente en cada tipo de suelo no urbanizable que regula el Plan.

b) No formar núcleo de población, impidiendo transformaciones abusivas al destino rústico del suelo.

c) La parcela deberá quedar afectada con inscripción registral de la vinculación de la total superficie real a la construcción, que exprese las concretas limitaciones a su divisibilidad y edificabilidad, impuestas por autorización previa de la vivienda.

d) Deberá observar la distancia al dominio público, las áreas inundables o los hitos y límites protegidos fijados por el Plan, para alejar de ellos la construcción o situarla por zonas, minorando la ocupación territorial, protegiendo el dominio público, el paisaje y la naturaleza.

e) La posición y acabado de estos edificios será acorde con su carácter aislado y rural. Deberán prever abastecimiento de agua, depuración de residuos y los servicios precisos. El resto del suelo de la parcela no ocupado por la edificación vinculada a la misma, deberá mantenerse sin construir, impidiendo las transformaciones contrarias al destino del suelo, incorporándole uso agrario o plantación de arbolado, que deberá acompañar al proyecto de edificación, según los casos.

f) En el caso de viviendas expresamente vinculadas a la explotación de los recursos primarios de la finca, además de lo que se indique expresamente en estas normas, el peticionario deberá aportar certificado de Técnico competente acompañado de la documentación necesaria, donde se exprese que la finca en ese momento se encuentra en su totalidad en explotación y el tipo de explotación e instalaciones que tenga en el momento de la solicitud. Además fotocopia compulsada del Impuesto de Actividades Económicas y certificado de empadronamiento.

Artículo 9.1.19. Condiciones de tramitación

1. Las construcciones e instalaciones relacionadas en los artículos anteriores se tramitarán de conformidad a lo dispuesto en el artículo 16.3 de la Ley del Suelo y artículo 25 del Decreto 77/1994, por el que se regula el ejercicio de las competencias de la Junta de Andalucía en materia de Ordenación del Territorio y Urbanismo.

2. En todos los casos, el Ayuntamiento otorgará autorización previa subsumida en la licencia de obra.

3. En el caso de las viviendas unifamiliares, y cuando se hubiese efectuado la delegación de la competencia autorizatoria en el Ayuntamiento, se seguirá el siguiente procedimiento:

3.1 El expediente se iniciará mediante solicitud del interesado, en los términos, documentación y condiciones indicados en estas Normas.

3.2. El Ayuntamiento someterá el expediente a información pública y, una vez concluida ésta, lo remitirá, con el resultado de la misma y los informes exigidos por la normativa urbanística o sectorial aplicable en cada caso, a la Delegación Provincial de la Consejería de Obras Públicas y Transportes, la cual deberá emitir informe en el plazo de un mes a contar desde la fecha de recepción del expediente completo, transcurrido el cual se entenderá emitido en sentido favorable.

3.3. Resolución definitiva por el órgano municipal competente.

4. En cualquier caso el otorgamiento de la autorización previa no exime de la licencia municipal que se otorgará, obtenida aquella, si el proyecto técnico presentado por el solicitante se ajusta a las ordenanzas y normas de este Plan y al resto de la legislación aplicable.

Sección 3ª:    USOS Y ACTIVIDADES SUJETAS A PREVIA DECLARACION DE INTERES PUBLICO Y SOCIAL

Artículo 9.1.20. Sobre la declaración de utilidad pública e interés social

1. Se entenderán de utilidad pública e interés social entre otras:

a) Aquellas actividades productivas de cualquier tipo que sean generadoras de renta y empleo y no puedan instalarse en suelo urbano o urbanizable, bien porque no puedan instalarse en cualquier tipo de polígono industrial, por razón de su incompatibilidad, tamaño o alguna otra, bien que por sus características o impacto territorial y ambiental no pueden emplazarse en esas clases de suelo, o bien porque sean actividades que tengan su razón de ser en el medio natural, como son las actividades agrícolas, ganaderas, forestales o mineras.

b) Igualmente se entenderán de utilidad pública e interés social, aquellos equipamientos públicos o privados o edificaciones de servicios colectivos que hayan de emplazarse en el medio rural por razones paisajísticas, recreativas, educativas, sanitarias, turísticas u otras.

2. La declaración deberá justificar adecuadamente las razones de la utilidad pública e interés social, en función de su uso, y la necesidad de emplazamiento en el medio rural.

3. Se ponderarán las siguientes circunstancias:

a) Características de las actividades a realizar, construcciones necesarias para las mismas e incidencia sobre la ordenación del territorio y del medio ambiente.

b) Se considerará especialmente su relación y comunicación con los núcleos urbanos y las redes generales de infraestructura, servicios y dotaciones.

c) Oportunidad y conveniencia de la actividad desde el punto de vista económico y social, local, autonómico y general. En ningún caso se deberá generar competencia desleal con otras actividades similares localizadas en suelos urbanos o urbanizables.

4. Los usos permitidos, así como las condiciones de edificación y parcelación serán las correspondientes al tipo de suelo no urbanizable en que se ubique la actividad.

No obstante, justificadamente, según el tipo de actividad declarada de utilidad pública e interés social, excepcionalmente, y siempre mediante la tramitación de un Plan Especial, se podrán regular las condiciones de edificación y excepcionar la parcela mínima. En todo caso, la superficie ocupada máxima, en conjunto, tanto por la edificación como por las instalaciones de cualquier tipo, incluido el aparcamiento no serán nunca mayor del 30% de la parcela.

5. Será obligatorio presentar Análisis de Efectos Ambientales Municipal para todos los usos declarados de utilidad pública e interés social, siempre que dichos usos no se encuentren ya sometidos a algún tipo de evaluación o informe de los previstos en la legislación ambiental vigente. Estudiando los posibles efectos ambientales e incidencia sobre la ordenación, carácter y destino general del suelo no urbanizable afectado y, especialmente, de los terrenos inmediatos al mismo, así como sobre las redes generales de infraestructuras, servicios, y dotaciones del territorio.

Artículo 9.1.21. Usos y actividades permitidas mediante declaración de interés público y social

1. Las construcciones y los usos permitidos, mediante la declaración de su interés público y social, serán entre otras las siguientes:

1.1. Actividades mineras y extractivas, incluido explotación de canteras o extracción de áridos o tierra.

1.2. Actividades industriales y productivas.

1.3. Actividades turísticas, deportivas, recreativas, de ocio y de esparcimiento, religiosas y de bienestar social, tales como:

a) Establecimientos hoteleros, moteles, aparta-hoteles y asimilados.
b) Establecimiento de hostelería, restauración y asimilados.
c) Centros o adecuaciones recreativas, deportivas y de ocio, cualquiera que sea su naturaleza y tipo de instalación.
d) Campamento de turismo, campings e instalaciones similares.
e) Actividades culturales, benéfico - asistenciales y religiosas o espirituales.
f) Centros sanitarios y científicos y servicios funerarios y cementerios.
g) Educacionales y residencias asistenciales para la tercera edad.
h) Centros o adecuaciones de la naturaleza, paisajísticos y medioambientales.
i) Vertederos, depósitos y almacenamiento de residuos que cuenten con declaración favorable en relación con su impacto ambiental y paisajístico.
j) Aquellas construcciones e instalaciones vinculadas al servicio de las obras públicas que no hayan sido contempladas en proyecto o planeamiento.

1.4. Cualquier otra actividad que cumpla lo regulado en el artículo 9.1.20 de estas Normas.

Artículo 9.1.22. Condiciones de tramitación de los usos sujetos a declaración de interés público y social

1. La atribución de los usos regulados en el presente capítulo se efectuará mediante su declaración de interés público y social.

La declaración de utilidad pública e interés social corresponderá al Ayuntamiento de Málaga, en el ejercicio delegado por parte del mismo de la competencia de la Junta de Andalucía para la autorización en suelo no urbanizable.

2. La tramitación se ajustará, conforme a lo establecido en el artículo 16.3.2 de la Ley del Suelo y el artículo 25 del Decreto 77/1994 por el que se regula el ejercicio de las competencias de la Junta de Andalucía en materia de Ordenación del Territorio y Urbanismo y a lo dispuesto en el punto 3 del artículo 9.1.23 de estas Normas.

3. Se acompañará a la solicitud de declaración de estas actividades los documentos siguientes, además de los documentos indicados en el artículo 9.1.9:

Justificación de la propiedad de los terrenos correspondientes, con compromiso de afectar con carácter real la total superficie de la parcela neta al uso que se conceda para la realización de la actividad, así como de mantener el uso agrícola o forestal, según el tipo de suelo no urbanizable y en su caso de plantar arbolado en el resto de la finca que queda libre de edificación o construcción.

4. La declaración de interés público y social se otorgará, si así lo considera el Ayuntamiento, por un plazo determinado y bajo unas condiciones urbanísticas o medio ambientales.

Esta declaración no exime la necesidad de solicitar licencia municipal.

Artículo 9.1.23. Condiciones generales de uso para las actividades permitidas mediante declaración de interés público y social

1. Plazo de vigencia.

La Declaración de Utilidad Pública e Interés Social tendrá vigencia en tanto se mantenga el uso autorizado.

Si transcurre un año desde el cese de la actividad sin que ésta se reanude se entenderá caducada la autorización a todos los efectos, sin indemnización alguna.

En este caso será precisa una nueva declaración de utilidad pública e interés social.

La modificación del uso autorizado precisa de una nueva declaración de la utilidad pública e interés social.

Las anteriores prescripciones sobre plazo no serán aplicables a usos realizados por la Administración Pública o sus concesionarios sobre bienes de dominio público, que se regirán por su legislación reguladora.

2. Todas aquellas edificaciones e instalaciones declaradas de interés público y social que precise una ocupación de superficie mayor de cinco (5) hectáreas, cuenten con más de cinco mil (5.000) metros cuadrados construidos o requieran la ejecución de unos accesos propios con más de mil (1.000) metros lineales de desarrollo, deberán cumplir además las siguientes condiciones:

a) Que queden suficiente y adecuadamente resueltos, a cargo de la actuación, la totalidad de los servicios requeridos por su establecimiento y funcionamiento, sin que se produzca una sobrecarga de demanda en las infraestructuras y servicios generales, o asuma la totalidad de los costes derivados de la misma.

b) Deberá tramitarse mediante Plan Especial en los términos indicados por estas Normas.

c) El Ayuntamiento acordará con los propietarios de los terrenos cesiones de suelo para la protección de valores naturales, fauna, flora, medio-ambiente, patrimonio-histórico, o las hagan merecedoras de una especial protección o para el desarrollo de actividades o dotaciones públicas locales e interés social o protección del suelo rústico.

Cuando las cesiones sean poco significativas o por otras circunstancias así se acuerde, podrá sustituirse dicha cesión por el pago del coste de ejecución de infraestructuras públicas adicionales.

d) Será obligatorio Evaluación de Impacto Ambiental o Análisis de Efectos Ambientales de la propuesta solicitada, según el caso.

3. La aprobación de la actuación llevará implícita, a efectos expropiatorios, la declaración de interés social y de la necesidad de ocupación de los terrenos que, conforme al proyecto aprobado, sean necesarios para la ejecución de aquella y para su enlace con los correspondientes sistemas generales.