Bajo esta denominación se designan zonas ocupadas por conjuntos residenciales de baja
o media densidad, con vivienda unifamiliar o plurifamiliar extensiva, de procedencia
diversa: en unos casos se trata de la evolución, por densificación y cambio de la
tipología edificatoria, de primitivas urbanizaciones turísticas o de colonias de hoteles
situadas en el "extrarradio" de la capital, hoy absorbida por el crecimiento
urbano. En otro caso se trata de conjuntos que, casi intactos, proceden del desarrollo o
adaptación local de las ideas de la "Ciudad Jardín".
El elemento común es su carácter mixto, de viviendas unifamiliares o plurifamiliares
, con edificios extensos que, en su conjunto, ocupan menos suelo que los edificios de los
sectores de ordenación plurifamiliar abierta, permitiendo la existencia de grandes
espacios libres privados cuyo ajardinamiento imprime a estas zonas su carácter más
significado.
Teniendo siempre presente las características y condiciones tipológicas dominantes
de cada conjunto, la Ordenanza tenderá en la mayoría de los casos a devolverles su
carácter primigenio, especialmente en lo que se refiere al tipo y uso, posibilitando el
ligero aumento de densidad e intensidad urbana que, sin variar sus condiciones de calidad
ambiental, sea lógico reconocer, dada la nueva situación de centralidad que ahora ocupan
a la condición más periférica de su origen.
La zona abarcada por las presentes Normas de Ciudad Jardín se dividen a su vez en las
siguientes Sub-zonas, atendiendo a sus distintos grados de densificación y variantes
tipológicos: CJ-1, CJ-2, CJ-3 y CJ-4.
1. Edificabilidad neta.
| Subzona |
Indice de edificabilidad neto |
| CJ-1 |
0,66 m2t/m2s |
| CJ-2 |
0,83 m2t/m2s |
| CJ-3 |
1,16 m2t/m2s |
| CJ-4 |
1,50 m2t/m2s |
2. Parcelación.
La parcelación edificable para las distintas Sub-zonas se regula del modo siguiente:
| Subzona |
Parcela mínima m2 |
| CJ-1 |
210 |
| CJ-2 |
250 |
| CJ-3 |
250 |
| CJ-4 |
500 |
3. Altura edificable y ocupación de suelo.
Para cada una de las diferentes Subzonas establecidas a efectos de edificabilidad , la
altura y ocupación, en la presente Ordenanza son:
| Subzona |
Altura Máxima |
Ocupación máxima |
| CJ-1 |
PB+2 |
45% |
| CJ-2 |
PB+3 |
45% |
| CJ-3 |
PB+3 |
50% |
| CJ-4 |
PB+4 |
50% |
En la subzona CJ-1 exclusivamente, se podrá reducir la altura máxima
a PB+1, según criterio municipal en aquellas zonas consolidadas por la edificación con
dicha altura.
La correspondencia entre el número de plantas y la altura máxima, expresada en
metros, se regula mediante la siguiente relación:
| Altura Máxima |
Nº de Plantas |
| Hasta 4,20 |
PB |
| Hasta 7 |
PB+1 |
| Hasta 10 |
PB+2 |
| Hasta 13 |
PB+3 |
| Hasta 16 |
PB+4 |
4. Separación a linderos públicos.
La separación del edificio a los linderos públicos para todas las Sub-zonas, vendrá
dada por la siguiente relación:
| Altura |
Distancia a lindero público |
| PB+1 |
3 |
| PB+2 |
3 |
| PB+3 |
4,00 |
| PB+4 |
5,00 |
Se exceptúan de esta condición en los casos siguientes:
a) Las parcelas que den fachada a viales estructurantes de los Planes Parciales, cuya
alineación a vial es obligatoria.
b) Las parcelas situadas en manzanas cuya fachada o fachadas se hubieran edificado en
más del 50% de su longitud, con anterioridad a la aprobación del Plan, con edificios
alineados a vial. En tales casos los edificios sobre dichas parcelas podrán construirse
alineados a vial.
c) En zonas de pendiente acusada del Suelo Urbano, y previa propuesta al Ayuntamiento,
podrá disponerse la edificación en los mismos términos que se establecen en el
artículo 13.2.21 sobre Normas de Edificación "en ladera" con muros e
instalaciones complementarias alineadas, debiendo cumplirse simultáneamente el resto de
los parámetros reguladores.
5. Separación a linderos privados.
En todas las Sub-zonas, la separación a linderos privados será como mínimo de 1/2
de la altura en cada punto del edificio, con un mínimo absoluto de 3 metros.
Cuando alguno de los linderos privados esté configurado por la medianería de un
edificio preexistente, las condiciones concretas de edificación, en lo que se refiere a
la separación a linderos de los cuerpos edificados, quedarán determinadas en casa caso
por el Ayuntamiento - previa propuesta o petición e la parte -, cuya resolución
responderá a criterios de interpretación basados en estas Normas teniendo siempre como
objetivo el logro de una adecuada recomposición urbana.
6. Disposición del volumen edificable.
El volumen edificable máximo permitido en cada parcela, incluidos los vuelos de
cuerpos y elementos salientes, podrá disponerse en una o varias edificaciones
principales, y destinarse parte del volumen restante a edificaciones auxiliares. No se
limita expresamente el número de unidades independientes de edificación residencial o
auxiliar que pueden disponerse sobre cada parcela; la limitación sólo vendrá impuesta
por el volumen edificable y los demás parámetros de Ordenación y Edificación
aplicables a la Zona.
Respetando las separaciones a linderos podrán establecerse en el interior de la
parcela todo tipo de vuelos de cuerpos salientes
En los casos en que se alineen a vial, según el apartado 5, los vuelos serán como
máximo de 1,50 m. En todo caso no podrá exceder de 1/10 del ancho del vial.
7. Ordenanzas de valla.
a) Solar sin edificar: Será obligatorio realizar un muro de cerramiento de 2.00
metros de altura.
b) Parcelas edificadas.
b.1 Vallas alineadas a vial. Se realizará hasta 1.00 m. de altura con elementos
sólidos y opacos, y hasta una altura máxima de 2,10 m. con cerramiento ligero y
transparente. En los casos de muros de contención alineados a vial, sólo se permite una
valla de 1,10 m. sobre dicho muro de cerramiento ligero y transparente. Se presentará el
Proyecto de la valla conjuntamente con el Proyecto de Edificación.
b.2 Vallas medianeras: En las lindes medianeras, las diferencias de cotas de rasantes
entre los dos respectivos terrenos colindantes no deberá ser superior a 1,50 m. en toda
la separación a lindero y se podrá realizar una valla medianera con elementos sólidos y
opacos hasta una altura máxima de 2,10 m. medidos desde la rasante de la cota superior de
ambos terrenos colindantes. En ningún punto del terreno se podrá sobrepasar dichas
diferencias de rasante y alturas de vallas, debiendo escalonarse y adaptarse la valla a la
topografía del terreno.
La alineación de la valla en el frente de la parcela coincidirá en todo caso con la
del vial y diferenciará las zonas de dominio público y privado.
8. Separación entre unidades de edificación dentro de una misma parcela.
En todas las Sub-zonas, la separación entre unidades de edificación dentro de una
misma parcela será, como mínimo, igual a la altura de la edificación mayor.
Sólo se admiten los usos siguientes:
a) Uso pormenorizado:
Residencial.
b) Usos compatibles:
Industria de primera categoría en edificio exclusivo, terciario excepto instalaciones
de hostelerías con actividad musical (apartado 2.2 del artículo 12.4.9), equipamiento
comunitario (excepto cementerios), aparcamientos, y servicios técnicos e infraestructuras
urbanas.
El espacio de separación a lindero público, en todo caso, y un total del 20% de la
superficie de parcela como espacio unitario, donde pueda inscribirse un círculo de
diámetro mínimo igual a la separación a lindero público de la subzona
correspondiente., se tratará como área libre con tratamiento de jardín, u otro
alternativo, (no vial o aparcamiento) de cuidada urbanización que deberá justificarse en
el proyecto por el que se solicita licencia de obras y estar concluido a la obtención de
la 1ª ocupación.
|
