1. Se define como Zona Turística la parte del territorio municipal que este Plan
General destina a uso característico de alojamiento temporal en cualquiera de sus
diversas modalidades, que se definen en este Capítulo.
2. Constituyen la Zona Turística los suelos a los que se adscribe la calificación de
uso global Turístico en el plano de "Calificación, Usos y Sistemas". La Zona
está también definida por los ámbitos de suelo urbanizable programado y no programado a
los que, en las Fichas Reguladoras correspondientes, se les asigna este uso global.
3. El planeamiento de desarrollo de este Plan General en el ámbito territorial
definido en el artículo anterior aplicará las normas y determinaciones del presente
Capítulo.
Los Programas de Actuación Urbanística y Planes Parciales de Ordenación que
desarrollen el Plan General en la Zona Turística, con independencia del cumplimiento de
los coeficientes de aprovechamiento bruto asignados en las Fichas Reguladoras, expresarán
también la densidad de plazas de alojamiento que adopten así como la relación entre el
número de plazas y el equipamiento en el ámbito de cada sector.
Estos parámetros se expresarán en metros cuadrados de suelo por cada plaza de
alojamiento.
1. El destino turístico del territorio se configura en este Plan General mediante la
obligada aplicación de las determinaciones normativas, de ordenación y uso, que se
contienen en este Capítulo, para asegurar el acondicionamiento general de este ámbito
para el desenvolvimiento de la actividad de los turistas y residentes de temporada,
asegurando la calidad urbana, equipamientos, servicios, y salvaguarda ambiental que son
propios del uso global turístico del territorio.
2. La definición de este territorio como Zona Turística no implica necesariamente el
destino turístico ni la explotación en régimen hotelero de todas y cada una de las
edificaciones. Está admitida en todos los sectores la mezcla de alojamiento turístico
con alojamiento de temporada o "segunda residencia" y con viviendas permanentes,
sin que se regule ni predetermine el régimen de tenencia de la edificación.
1. El producto turístico es una unidad de ordenación urbanística y de gestión en
la organización del espacio turístico, y está constituido por un complejo de
instalaciones dispuestas para el disfrute de estancias de tiempo limitado, de vacaciones,
donde el carácter y la organización del espacio están determinados por las actividades
y el modo de vida propios de los que se han de alojar temporalmente. Urbanísticamente
consta de las instalaciones y espacios comunes adecuados a las actividades propias de los
visitantes, y se dota del alojamiento necesario para hospedarlos en modalidades diferentes
y acordes con su modo de vida.
2. Los planes parciales y los programas de actuación urbanística que se emprendan en
la Zona Turística fundamentarán y describirán su ordenación y sus previsiones
edificatorias de acuerdo con las definiciones y el repertorio de productos turísticos que
se enuncian a continuación:
Son modalidades de productos turísticos las siguientes:
a) Hotel, en sus diversas categorías reguladas por la legislación sectorial
turística. En los sectores cuyo recurso básico es la naturaleza, los hoteles han de
contribuir a mantener y mejorar los valores ambientales y las posibilidades de contacto
con la naturaleza. Se han de concebir con tanto mayor grado de autosuficiencia cuanta
mayor sea su categoría, ya que su mejor atractivo turístico está en la amplitud de la
gama de servicios que ofrecen para amenizar el tiempo libre con actividades interiorizadas
y con amplia capacidad de elección.
b) Hoteles especializados. Son hoteles que incorporan como servicios añadidos al de
alojamiento otras facetas especializadas de actividad: conferencias, convenciones,
servicios al desarrollo de los negocios, equipamientos de mantenimiento físico, etc.,
poseyendo además áreas comerciales en las zonas comunes de actividad. Son casos
singulares de esta modalidad de hoteles: hoteles-escuela, balnearios terapéuticos o de
asistencia al mantenimiento de la salud, vinculados a actividades universitarias,
culturales, deportivas, etc.
c) Aparthotel, formado por unidades de alojamiento provistas en todo caso de sala de
estar y de cocina elemental, de manera que se puedan desarrollar en ellas las funciones de
áreas residenciales en condiciones de independencia y autonomía de los clientes. Se
gestionan en régimen hotelero, pudiendo también formar agrupaciones adscritas a un
hotel, del que dependen administrativa y funcionalmente, y de cuyos servicios e
instalaciones se benefician.
Una versión del aparthotel es el hotel de "suites", entendido como suma de
apartamentos de lujo, cuyo valor para el turista consiste en la imagen y el confort del
alojamiento cualificado, pero con servicios centralizados. En áreas no urbanas o del
borde urbanizable pueden adquirir el carácter de "poblado" u "hotel
horizontal".
d) El mega-hotel es un tipo concebido a partir del aparthotel, que ha extremado sus
condiciones de autonomía, imbricación en la naturaleza, montaje de amenidades y
equipamiento propio, y eventualmente de aislamiento, en cuanto que éste y el mayor
número de plazas le permite proveer una oferta más exhaustiva a sus clientes. La gama de
unidades de alojamiento adecuadas oscila entre las habitaciones dentro de un edificio
mayor y los bungalows independientes, o mezcla de ambas modalidades. El hotel puede
concebirse también como núcleo central de servicios, apoyando a otros modos de
alojamiento. La conjunción de varios hoteles puede servir para generar una demanda de
más calidad, atraída por la variedad de piezas autónomas.
e) El "complejo" también denominado "resort" es el producto
turístico más completo, y se organiza alrededor de una oferta turística o equipamiento
cualificado, dispersando las unidades de alojamiento en un medio natural o urbano de
singulares cualidades estéticas. Normalmente incorpora combinaciones de productos
turísticos diferentes con alojamientos de segunda residencia. La oferta, servicio o
equipamiento que da su razón de ser a estos productos (golf, instalación terapéutica,
puerto deportivo, centro ecuestre...) es una gama inagotable y variable con la evolución
de las costumbres y valores sociales. Hoy está principalmente ligada a formas agradables
de deporte y al cuidado del cuerpo y la salud, en marcos de fuerte exigencia estética y
de confort.
f) Los conjuntos de unidades de alojamiento de vacaciones o de segunda residencia en
edificios unifamiliares o colectivos, destinados a la provisión de hospedaje temporal de
turistas o visitantes, aunque por lo general en estancias prolongadas. Derivan, por
complejización y modernización, de las "casas de vacaciones", de ahí que el
servicio de alojamiento pueda obtenerse por el usuario no sólo en régimen de
arrendamiento temporal, sino también mediante la previa adquisición en propiedad de una
de las unidades, en sí misma o compartiendo en régimen de "condominio"
(propiedad horizontal) los servicios, instalaciones y espacios comunes afectados al
conjunto residencial.
1. Se define como equipamiento turístico, cualquiera que sea su calificación
urbanística y la titularidad del suelo, el constituido por todos aquellos servicios o
instalaciones de carácter deportivo, comercial, de esparcimiento y recreo, espacios
libres ajardinados, de acceso y disfrute de la naturaleza y, en general, aquellos
elementos en los que se apoya la organización de la actividad de los turistas o sirven
para organizar su ocio.
2. En el lenguaje empresarial del turismo este tipo de equipamiento se conoce como
"oferta turística complementaria". Sea cual sea la denominación utilizada, ha
de entenderse en todo caso como conjunto de instalaciones imbricadas con los modos de
alojamiento, de cuya integración resulta el carácter específico de cada promoción,
área o producto turístico. En atención a la regulación urbanística de las diferentes
zonas de uso, se distinguen tres modalidades de equipamiento turístico:
a) Equipamiento turístico complementario al alojamiento dentro de la misma parcela,
que esté vinculado a aquél en su explotación y mantenimiento. Puede adoptar formas
diversas, bien sea bajo techo continuo en una misma edificación, bien sea en cuerpos o
instalaciones independientes en la parcela. Son ejemplos característicos de esta
modalidad las instalaciones deportivas (piscina, tenis) de un condominio de casas de
vacaciones, los servicios y amenidades de un hotel, los servicios y espacios comunes de un
aparthotel, etc.
b) Equipamiento turístico adicional en la zona destinada a alojamiento o en el área
de agrupación de unidades de alojamiento turístico, constituyendo o no parcela separada,
y por consiguiente en régimen separado de propiedad diferenciada o en condominio con
otras parcelas. En esa posición, el equipamiento constituye el elemento caracterizador y
aglutinador de la agrupación. Son ejemplos propios de esta modalidad las instalaciones
comunes de un mega-hotel, las de escala pequeña de un "complejo", o las que
aglutinan casas de vacaciones o de segunda residencia.
c) Equipamiento turístico diferenciado en parcela exclusiva. Corresponde a tipos de
equipamiento que, por lo general, requieren una gran extensión de suelo de la cual la
mayor parte ha de estar libre de edificación. Esta modalidad constituye de por sí un
caso singular de producto turístico, en que el equipamiento es el uso dominante,
convertido en exclusivo cuando la parcela donde se ubica no contiene ninguna forma de
alojamiento, como consecuencia de la naturaleza de la oferta que tal equipamiento
organiza. Son casos propios y genuinos de esta modalidad instalaciones tales como los
puertos deportivos exteriores, los campos de golf, los centros ecuestres, los parques de
agua y otros análogos.
1. A los efectos del dimensionamiento de las reservas de suelo para equipamiento
público que hayan de realizarse en los Planes Parciales con sujeción a lo dispuesto en
el vigente Reglamento de Planeamiento, se entenderá que pueden ser, si así lo propone el
Plan Parcial correspondiente, de aplicación en la Zona Turística las exigencias fijadas
en el citado Reglamento para las áreas de uso terciario, pero solamente en los sectores
donde se determine su destino obligado y exclusivo a productos turísticos en régimen de
alojamiento hotelero con exclusión de vivienda permanente.
2. Con independencia del obligado cumplimiento de los estándares y reservas
dotacionales reglamentarias, los Planes Parciales habrán de prever las dotaciones
mínimas de equipamiento turístico u oferta complementaria que se especifican en el
artículo siguiente. Este cumplimiento se entenderá satisfecho con la suma indistinta de
dotaciones públicas y servicios privados, y no implica por tanto elevación de los
estándares reglamentarios de dotaciones públicas ni de las cesiones obligatorias de
suelo. Por encima de los mínimos reglamentarios, el equipamiento turístico podrá ser de
titularidad y aprovechamiento privados.
En los términos definidos por el artículo precedente, en las Zonas Turísticas los
Planes Parciales y los Programas de Actuación Urbanística, deberán cumplir, en lo
relativo a reservas y provisión de Equipamientos Turísticos u Oferta Complementaria, los
siguientes requisitos mínimos:
Equipamiento deportivo, cultural y de ocio:
Reserva mínima de suelo: 5 m²/plaza.
Edificabilidad mínima: 3 m²t/plaza.
Equipamiento comercial y de servicios a las personas:
Edificabilidad mínima: 1 m²t/plaza.
Equipamiento Turístico u Oferta Complementaria en Parcela Exclusiva.
Reserva mínima de suelo: 20 m²/plaza.
Para estos cómputos se entenderá que las viviendas permanentes y las de
"segunda residencia", así como las unidades residenciales en apartamentos,
"suites" o modalidades semejantes en condominio o aisladas, generarán una
reserva para los tipos de equipamiento regulados en este punto equivalente a 4 plazas
turísticas.
1. Las zonas que en los Planes Parciales y Programas de Actuación Urbanística se
destinen a la implantación de productos turísticos para alojamiento temporal y
explotación en régimen hotelero, se desarrollarán teniendo en cuenta, además de las
definiciones que preceden en la Sección 1ª de éste Capítulo, las determinaciones que
se expresan en esta Sección 2ª.
2. Se destinarán preferentemente a este uso las zonas que, en los sectores de uso
global turístico, se expresan indicativamente en el plano de "Calificación, Usos y
Sistemas" como de densidad normal de edificación.
1. El uso característico en cada zona, dentro de los contemplados en la
clasificación funcional de productos turísticos que se contiene en la Sección 1ª de
este Capítulo, será el de alojamiento temporal de carácter turístico, o bien el de
Equipamiento Turístico en parcela exclusiva.
2. No se determina tipología específica para esta zona, pudiéndose elegir entre
cualquiera de las que son características de las zonas de alojamiento.
1. Se podrán disponer dentro de la parcela varios edificios, bien sea con destino al
alojamiento, bien sea con el fin de complementarlo con servicios, así como otro u otros
edificios destinados a Equipamientos Turísticos.
2. La forma y disposición de la edificación será libre, sujeta únicamente a las
definiciones y condiciones generales establecidas en las Ordenanzas, y a los demás
parámetros que se fijan en la presente sección.
3. La edificación se regulará por el planeamiento de desarrollo en esta Subzona
mediante los siguientes parámetros:
3.1. De aprovechamiento, expresado en:
a) Superficie de suelo por plaza hotelera, o por apartamento explotado en régimen
hotelero.
b) Superficie construida por cada plaza hotelera o por apartamento explotado en
régimen análogo.
c) Superficie total edificable expresada en m². construidos, como parámetro
resultante de los dos anteriores, con expresión de la superficie edificable adicional que
corresponda a usos que lo complementen, o a equipamiento turístico.
3.2. Del tamaño mínimo de la actuación o promoción expresado en número de plazas
hoteleras, o de apartamentos que han de ser explotados en régimen hotelero.
1. Con carácter general se establece como alturas máximas las de 4 (cuatro) plantas
para las tipologías análogas a la ordenanza de Ciudad Jardín (CJ) o edificación
colectiva, y de 2 (dos) plantas para las de tipo casas aisladas o adosadas (UAD y UAS).
2. Las restantes condiciones de la edificación, como la ocupación y otras
precisiones sobre altura, separaciones entre edificios y a linderos, y todas las demás no
específicamente reguladas a esta Sección, se fijarán en los Planes Parciales por
referencia a las ordenanzas de las zonas CJ, UAD ó UAS definidas por este Plan General,
que podrán ser ajustadas o moderadamente alteradas para su adecuación a los
requerimientos de la oferta turística, en lo que no altere los demás parámetros fijados
en este Capítulo regulador del uso en la Zona Turística.
1. Deberá disponerse dentro de la parcela el espacio adecuado para el aparcamiento de
vehículos automóviles -coches y autobuses- en proporción mínima de veinticinco metros
cuadrados (25 m².) por cada cien metros cuadrados (100 m².) de la superficie edificable
total, sin que la superficie destinada a aparcamiento pueda disminuir en más de un
veinticinco por ciento (25%) el porcentaje mínimo de superficie libre de la parcela.
1. Los suelos que en los Planes Parciales no se destinen a la implantación de
productos turísticos para ser explotados en régimen hotelero, podrán ser destinados a
los siguientes usos de alojamiento temporal o permanente, además del de equipamiento o
dotacional:
a) En tipología unifamiliar aislada, a razón de una parcela independiente por cada
unidad de alojamiento.
b) En tipología unifamiliar agrupada.
c) En edificación colectiva o multifamiliar, es decir, en edificios con varios
alojamientos independientes, pero necesariamente con espacios comunes de acceso, estancia
y comunicación tanto cubiertos y cerrados como libres y descubiertos.
d) Con calificación del suelo tal que permita indistinta o alternativamente las
tipologías enunciadas en los anteriores puntos b) y c).
2. Se destinarán preferentemente a este uso en su modalidad de vivienda unifamiliar
aislada o adosada, las zonas que, en los sectores de uso global turístico, se expresan
indicativamente en el plano de "Calificación, Usos y Sistemas" como de baja
densidad de edificación.
La modalidad colectiva o multifamiliar se situará preferentemente en el resto de las
zonas no señaladas como de baja densidad.
1. El uso característico o dominante de cada zona será el de alojamiento temporal,
de segunda residencia o permanente.
2. La tipología característica para estas zonas será:
a) La unifamiliar aislada o adosada, para las zonas de baja densidad.
b) La de edificio colectivo desarrollado en altura de dos o más plantas y con
capacidad para contener varios alojamientos independientes.
La edificación se regulará por el planeamiento de desarrollo en esta zona mediante
los siguientes parámetros:
a) De aprovechamiento, expresado en:
• Para la vivienda unifamiliar en superficie expresada en m². construidos por
m² de suelo.
• Para la agrupada y la colectiva o multifamiliar, en superficie de suelo por plaza.
b) Del tamaño mínimo de la parcela para las unifamiliares aisladas y agrupadas.
Con carácter general se establece como altura máxima la de 4 (cuatro) plantas para
las tipologías análogas a la ordenanza Ciudad Jardín (CJ) o edificación colectiva, y
de 2 (dos) plantas para las de tipo casas aisladas o adosadas (UAD y UAS).
Las restantes condiciones de la edificación, y en general las demás no
específicamente reguladas en esta Sección, se fijarán en los Planes Parciales por
referencia a las ordenanzas de las zonas CJ, UAD ó UAS definidas por este Plan General,
que podrán ser ajustadas o moderadamente alteradas para su adecuación a los
requerimientos de la oferta urbanística, en lo que no altere los demás parámetros
fijados en este Capítulo regulador del uso en la Zona Turística.
1. Deberá disponerse dentro de la parcela el espacio adecuado para el aparcamiento de
vehículos automóviles en proporción mínima de una plaza por cada alojamiento y las
plazas adicionales que resulten por cada 100 m². de superficie de alojamiento o fracción
que exceda sobre los primeros 150 m². construidos, sin que la superficie destinada a
aparcamiento pueda disminuir en más de un veinticinco por ciento (25%) el porcentaje
mínimo de superficie libre de la parcela.
2. A efectos del dimensionamiento de las plazas de aparcamiento, se utilizará el
estándar mínimo de veinte metros cuadrados (20 m².) por cada plaza.
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