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NORMATIVA DE USOS, ORDENANZAS Y EDIFICACIÓN

 

CAPITULO CUARTO:    ZONA CIUDAD HISTORICA

Artículo 13.4.1. Definición y ámbito de aplicación

Comprende esta zona todo el área central de la Ciudad, con tramas correspondientes a procesos e urbanización histórica, de las que se pretende conservar y proteger la relación de su arquitectura con el espacio urbano, permitiendo y regulando la renovación de la edificación.
La zona delimitada bajo este concepto, comprende:
- Subzona C1 - Centro Histórico: Con ámbito idéntico al del PEPRI Centro, que se declara expresamente vigente, salvo en lo dispuesto en los siguientes artículos.
- Subzona C2 - Perchel Alto: Proveniente del ámbito del PERI C2 del PGOU de 1983, PERI que se declara expresamente vigente.
- Subzona C3 - Trinidad Perchel: Con ámbito y determinaciones las del PERI Trinidad-Perchel, que se declara expresamente vigente, salvo lo dispuesto en los siguientes artículos.

Artículo 13.4.2. Condiciones de composición y ejecución

Los artículos 8, 13 y 14 del PEPRI Centro y los artículos 5, 10 y 11 del PERI Trinidad Perchel que regulan esta materia, quedan sustituidos por este artículo, con la siguiente redacción:
Para garantizar la adecuación a las arquitecturas históricas existentes de los procesos de renovación urbana en las zonas Centro y Trinidad Perchel se dictan los siguientes criterios que habrán de tenerse en cuenta en el estudio de integración con las edificaciones colindantes que deberán presentarse con los proyectos de edificación en estas zonas:
a) En las fachadas predominará las superficies de macizo sobre la de hueco.
b) Los huecos o conjuntos de ellos, tendrán predominantemente proporciones verticales, debiéndose adaptar a las de las edificaciones colindantes, así como en sus ritmos y dimensiones.
c) Los huecos de planta baja se adaptarán a la composición del resto de la fachada.
d) Los aleros y balcones deberán tener un canto máximo de 12 cms.
e) Los rótulos comerciales, de publicidad informativa de los locales, se diseñarán de forma integrada con el edificio, sin sobrepasar los límites de la cornisa de planta baja del edificio, sin ocular sus elementos arquitectónicos y sin sobresalir más de 50 cms. del plano de fachada, quedando prohibidos en plantas altas y cubiertas.
f) Deberá justificarse la elección del sistema de cubiertas en función del entorno.
En los casos en los que la planta ático se prevea en el PEPRI Centro, o en alturas superiores a B+3 en Trinidad Perchel la última planta, ésta quedará limitada dentro del diedro real formado por los distintos planos con inclinación máxima del 75%, trazados respectivamente desde los bordes de las cornisas de las fachadas, no debiendo superar las intersecciones de dichos planos, los 4,50 metros de altura. Estos planos podrán albergar huecos de iluminación y ventilación siempre que la suma total de la anchura de los huecos no sea superior a 1/2 de las longitudes de las fachadas respectivas.
En los demás casos, por encima de la altura reguladora, solo se permiten:
1.- La cubierta inclinada de teja cerámica en su color natural, vidriada o panel con tratamiento exterior, con una altura máxima de 2,75 m., medidos sobre el último forjado, y bajo cuyo espacio, solo podrán situarse depósitos de agua y elementos técnicos de las instalaciones, excepto en las ordenanzas específicas que fijen otras condiciones.
En este caso, dicha superficie contabilizará a efectos del aprovechamiento patrimonizable.
2.- Y dichos mismos elementos sobre terraza plana con la misma altura de 2,75 m. y separados 5 m. del borde de la cornisa de la última planta.
Las aguas pluviales serán conducidas a la red general de alcantarillado.
g) En las actuaciones edificatorias se procurará mantener la estructura parcelaria original. No obstante lo anterior, se permitirá la edificación con tratamiento conjunto de varias parcelas contiguas. En tal caso, la composición de las fachadas se fragmentará de acuerdo a la estructura de las parcelas originales, o bien en tramos no superiores a diez (10) metros de anchura en orden a la conservación y protección de la relación de su arquitectura con el espacio urbano.

Artículo 13.4.3. Número obligatorio de plantas sobre rasantes y alturas

Los artículos 7 (excepto listados de alturas por calles) y 22.bis del PEPRI Centro, y artículo 4 del PERI Trinidad Perchel, quedan sustituidos por este artículo redactado como sigue:
El número obligatorio de plantas y alturas de las edificaciones será la recogida en listados y planos.
En el caso de edificios protegidos integral o arquitectónicamente en sus dos grados, la altura obligatoria es la del propio edificio que se protege.
Sobre dicha altura prevalecerá la que establezca, en su caso, en Estudios de Detalle que pretenden resolver casos singulares de recomposición de medianeras, existencia de edificios protegidos, continuidad de cornisas, …, y cualquier otro problema que la altura de calle aplicada al edificio ocasione a la morfología del espacio urbano, sin que en ningún caso ello suponga alterar el aprovechamiento que corresponde a los terrenos comprendidos en el Estudio, ni ocasionar perjuicio ni alterar las condiciones de la ordenación de los predios colindantes.
En general, la altura libre de planta baja tendrá un máximo de 4,20 m. y un mínimo de 3,50 m. en la zona Centro Histórico y un máximo de 3,50 m. y un mínimo de 3,00 m. en Trinidad Perchel. En caso de destinarse la planta baja al uso de vivienda, deberán mantenerse dichas alturas exteriormente, pudiendo las viviendas tener una altura libre interior distinta.
La altura libre de plantas altas tendrá un mínimo de 2,80 m. No obstante, sobre esta condición prevalecerá la de que las alturas libres de plantas bajas y altas deberán adaptarse al orden de las edificaciones colindantes para lograr una regularidad de cotas y de cornisas en todas sus plantas y en el conjunto de la fachada de calle. Esta condición prevalecerá sobre la de la altura de la calle, y sobre las alturas libres mínimas de las plantas.
Para los viales de nueva apertura, el número obligatorio de plantas y la altura máxima, de la edificación, vendrán dadas por su relación con el ancho del vial al que la edificación dé frente, de acuerdo con las siguientes tablas:
Ancho de calle Nº obligatorio de plantas Altura máxima
Hasta 3,50 m PB+1 7,50 m.
Más de 3,50 m hasta 7,50 m PB+2 10,50 m.
Más de 7,50 m hasta 12,50 m PB+3 13,50 m.
Más de 12,50 m hasta 16,50 m PB+4 16,50 m.
Más de 16,50 m PB+5 19,50 m.

Artículo 13.4.4. Profundidad edificable, ocupación y patios

El artículo 6 del PEPRI Centro queda sustituido por este artículo queda sustituido por este artículo redactado como sigue:
Por tratarse de una zona urbana histórica, en la Zona Centro el patio constituye uno de los elementos estructurales fundamentales, definiendo profundamente la morfología de esta trama. El patio deberá mantener, pues, esa función estructurante, sin quedar reducido al mero concepto de Patio de Luces para iluminación y ventilación de las viviendas.
Se distinguen dos tipos de patios:
1. Tipo A: Son aquellos patios a través de los cuales ventilan y reciben iluminación viviendas interiores o ejercen una función estructurante de la tipología del edificio.
Dichos patios deberán cumplir las siguientes condiciones:
a) La superficie mínima del patio en toda la altura de la edificación será tal que permita inscribir en su interior un círculo cuyo diámetro sea 1/3 de la altura total mayor del edificio al cual sirve. La separación mínima entre dos paredes opuestas no será inferior a 3 metros medida en cualquier punto. En los casos de parcelas superiores a 250 m² esta separación mínima será de 4 m. En cualquier caso uno de los lados del patio deberá tener como mínimo 1/2 de la altura total mayor del edificio al que sirve el patio.
b) Los patios mantendrán sus dimensiones mínimas en toda la altura del edificio, siendo obligatorio en todas las plantas, incluida la planta baja. Teniendo el patio de planta baja función estructurante del edificio, para el acceso a las viviendas y relación directa con la calle y debiendo disponerse centrado sobre la planta del edificio. El espacio libre de acceso directo de la calle al patio tendrán una dimensión mínima de 2,00 m. si es peatonal y 3,00 m. si es también para tránsito de vehículos.
c) No obstante lo expuesto anteriormente, en casos excepcionales debidamente justificados, podrá autorizarse por el Ayuntamiento previa propuesta por el interesado, la ocupación al 100% de la planta baja.
En este caso, las dimensiones mínimas del patio responderán igualmente a la altura total del edificio. Asimismo el patio deberá recibir en tratamiento adecuado como elemento especial estructurante.
2. Tipo B: Cuando los patios no se destinen a iluminación o ventilación de viviendas interiores o bien sean Patios de Luces, no serán entendidos como patios estructurantes y su superficie será tal que pueda inscribirse en ellos un círculo cuyo diámetro será igual a 1/3 de la altura total de las plantas a las que sirve este patio, con una separación mínima de 3 metros entre dos paredes opuestas medida en cualquier punto. El círculo deberá estar libre, quedando fuera de él todo tipo de cuerpos o elementos salientes.

Artículo 13.4.5. Actuación máxima en relación a tipo de protección

El artículo 19 del PEPRI Centro queda sustituido por este artículo redactado como sigue:
Se establece el siguiente cuadro de actuaciones máximas para cada tipo de protección:
PROTECCION ACTUACION MAXIMA
1. Integral Restauración
2. Arquitectónica Rehabilitación
3. Arquitectónica parcial Renovación parcial
4. Ambiental Renovación con previo estudio perceptivo
Cada tipo de protección tendrá dicha máxima actuación, de las definidas en el apartado anterior permitida.
Considerada la actuación permitida como máxima, incluye pues, también como permitidas, las actuaciones de nivel inferior en la escala enumerada.
No podrán realizarse obras de mayor alcance, para cada tipo de protección, que las definidas en el apartado anterior para la actuación máxima que le corresponde. No obstante, en los niveles de Protección Arquitectónica I y Arquitectónica II, en casos excepcionales debidamente justificados, podrán autorizarse obras interiores puntuales de mayor alcance, previa propuesta del interesado; siempre que la actuación pretendida no afecte a elementos de valor del edificio.

Artículo 13.4.6. Usos preexistentes

El artículo 38 del PEPRI Centro queda sustituido por este artículo redactado como sigue:
En los edificios actualmente en funcionamiento se permite el mantenimiento de los usos preexistentes, entendiendo éste en el sentido indicado por el apartado c) del artículo 12.1.3. del Plan.
El Uso Industrial sólo se podrá mantener si es de primera categoría, de acuerdo con la normativa específica.
En los edificios de Protección Integral y Arquitectónica el mantenimiento de los usos preexistentes será posible, en las mismas condiciones, siempre que no resulten ser inconvenientes para la conservación de las características del edificio que motivan su protección, o sea impedido el uso por su Ficha del Catálogo.

Artículo 13.4.7. Nuevos usos. Zona Ciudad Histórica.

El artículo 39 del PEPRI Centro queda sustituido por el presente, redactado de la siguiente manera:
En los casos de cambio en la actividad de un edificio, sustitución de los mismos, o creación de edificios de nueva planta, los usos permitidos son los siguientes:
a) Usos de Vivienda.
Se permite el uso de vivienda en todas las plantas de la edificación. Asimismo se permiten viviendas interiores (entendidas como tales aquellas en que ninguna de sus dependencias tiene huecos a calles), siempre y cuando los huecos de las mismas den a patios que cumplan las condiciones que se regulan en el Capítulo 2. En los edificios de protección integral y arquitectónica, la única limitación es que las estancias y dormitorios den a un patio en el que se pueda inscribir un círculo en todas sus plantas de 1/3 de la altura total del edificio con un mínimo de 3 m.
b) Uso de Aparcamiento.
En el ámbito de este PERI no es obligatorio disponer de aparcamiento propio en los edificios en los siguientes casos:
1. En las obras de "restauración" y rehabilitación sobre la edificación existente, sea de Protección o no.
2. Cuando el solar tenga una superficie inferior a los 300 m².
3. Cuando las vías de acceso sean peatonales o de ancho inferior (entre fachadas de edificación) a los 6,00 m.
4. Cuando el ancho de fachada es inferior a los 6,00 m.
En el resto de los casos será obligatorio proyectar dentro del propio solar un aparcamiento por vivienda, o el número de plazas asignadas al uso en la normativa urbanística el PGOU en planta baja o en sótano. La entrada al aparcamiento deberá proyectarse unida a la entrada o portal, formando una sola unidad compositiva. En el caso de utilizar la planta baja para aparcamientos, deberá dedicarse a local comercial o vivienda al menos la primer crujía que se dé frente a fachada de vía pública. Dicha crujía destinada a local comercial o vivienda deberá tener un fondo mínimo de 3,5 m.
Se permiten los edificios de nueva planta destinados a uso exclusivo de aparcamientos en los solares que el Plan señala a este efecto y también en aquellos otros que en base a una propuesta justificada por parte de la propiedad sea admitida por los órganos de gestión urbanística del Ayuntamiento. Para estos casos las condiciones reguladoras de la edificación son las que se expresan en el artículo 13.2.27 del PGOU, debiendo estudiarse su integración arquitectónica con el entorno urbano y los estudios de tráfico necesarios a través del documento o instrumento de planeamiento adecuado.
c) Uso de Oficinas o Terciario.
Se entiende por uso de oficinas o terciario aquel que tiene como función principal prestar servicios administrativos, burocráticos, técnicos de información y asesoramiento y financieros, ya sean de carácter público o privado.
Se incluyen en este uso actividades tales como gestorías, inmobiliarias, notarías, entidades financieras y de crédito, compañías de seguros, servicios de la Administración, y en general los espacios destinados a oficinas o despachos profesionales, incluso las clínicas y/o consultas privadas de médicos.
Para todo el ámbito contemplado por este Plan Especial, la superficie máxima construida de este uso por unidad de parcela edificada, podrá ser como máximo hasta un 50% del techo construido del edificio, teniendo la limitación de no superar en ningún caso la altura de PB+2 (planta baja más dos alturas). En 50% se entiende incluido el uso comercial.
Por tanto no se permiten edificios destinados exclusivamente a uso terciario, excepto en los casos cuya actividad sea la asistencia pública de la Administración (Ayuntamiento, Diputación, Junta de Andalucía y Delegaciones Provinciales del Gobierno y del Estado), o Corporaciones de derecho público y ello en función de su carácter de equipamiento.
d) Uso Comercial.
Se entiende por espacios destinados a uso comercial, aquellos que estando abiertos al público, desarrollan una actividad de compraventa o permuta de mercancías al pormenor y su almacenamiento inmediato, tales como mercados, supermercados, tiendas de diversos tipos cualquiera que sea su grado de especialización, y en general aquellas que suponen servicios a las personas con carácter no burocrático o de oficina.
Al igual que en el apartado anterior del terciario, se permite una superficie máxima por unidad de parcela edificada de hasta un 50% del techo construido del edificio, teniendo la limitación de no superar en ningún caso la altura de PB+2. En el 50% se entiende incluido el uso de oficinas.
Se permiten los edificios destinados exclusivamente a la actividad comercial. No se podrán utilizar las partes principales de un edificio, que dan vista al exterior, para almacenamiento de apoyo a los comercios. Estos deberán estar situados en lugares secundarios, no visibles al exterior.
Los espacios, e incluso, unidades horizontales de edificación, destinadas a almacenaje o estocaje exclusivo de mercancías, no consideradas como necesarias de apoyo a ningún comercio, no se consideran como actividad comercial, sino industrial, por lo que no se permiten.
e) Uso Industrial.
Sólo se permite industria de primera categoría en edificio exclusivo.
f) Uso Hotelero.
De acuerdo con la normativa urbanística del PGOU.
g) Uso de Hostelería.
Se permite, de acuerdo con la Normativa Urbanística del P.G.O.U., excepto instalaciones con actividad musical (apartado 2.2 del artículo 12.4.9.). Los usos del apartado 2.1 del artículo 12.4.9 se permiten únicamente en planta baja, primera y sótano. A excepción de aquellas calles con alturas menores de PB+2, en la cuales la instalación de este uso no deberá ser manifiestamente inconveniente para el mantenimiento del uso dominante residencial.
h) Uso de Alojamiento Comunitario.
De acuerdo con la normativa urbanística del PGOU.
i) Uso Recreativo.
De acuerdo con la Normativa Urbanística del P.G.O.U.
j) Uso de Asistencia Sanitaria.
De acuerdo con la normativa Urbanística del P.G.O.U.
k) Uso Educativo.
De acuerdo con la normativa urbanística del PGOU.
l) Uso Cultural.
De acuerdo con la normativa urbanística del PGOU.
m) Uso Religioso.
De acuerdo con la normativa urbanística del PGOU.
n) Uso Deportivo.
De acuerdo con la normativa urbanística del PGOU.
o) Uso de Protección.
De acuerdo con la Normativa Urbanística del P.G.O.U.

Artículo 13.4.8. Restricción de usos en plantas bajas

El artículo 40 del PEPRI Centro queda sustituido por el presente, redactado de la siguiente forma:
En las calles que a continuación se relacionan se prohiben en planta baja de los edificios los siguientes usos: Bancos y Entidades Financieras.
Se entiende que la restricción en planta baja afecta a las parcelas o edificios situados en las calles mencionadas, incluyendo todo el fondo o profundidad máxima edificable de la parcela o edificio en cuestión, por lo que las esquinas de calle se consideran vinculadas a la restricción hasta el límite parcelario, aún cuando ésta dé a una calle no sometida a la restricción citada.
Relación de calles:
Larios, Alameda Principal, Puerta del Mar, Plaza Félix Sáenz, Plaza de las Flores, Plaza de la Constitución, Nueva, Comedias, Molina Larios, Plaza Mitjana, Plaza del Carbón, Liborio García, Plaza del Teatro, Muro de Puerta Nueva, Santa María, Calderería, Sánchez-Pastor, Especerías, Strachan, La Bolsa, Martínez, Granada y Plaza Uncibay.

 

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El contenido del presente documento
es a título informativo, no vinculante al Plan General.

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