Por propia decisión estratégica, este Plan General no sustituye el modelo de
crecimiento residencial del Plan que revisa, de 1983. Ni en los lugares de expansión, ni
en su extensión, ni en las densidades de ocupación, se introducen cambios
significativos, sino ajustes y extensiones complementarias del modelo. Ello es así en
razón del amplio consenso y opinión general en la ciudad y entre los actores del
desarrollo urbano, para mantener el modelo general y las previsiones de los agentes
privados sobre la actividad inmobiliaria y los modelos residenciales en oferta.
Con mayor decisión se amplia la oferta residencial de baja densidad, lo que en
definitiva no es más que reforzar el modelo deseado en Málaga, y compensar el relativo
agotamiento de este tipo de oferta. Por tanto este Plan sí que adopta activamente el
criterio de introducir modelos imbricados en la naturaleza en las áreas que se
incorporarán al desarrollo con carácter más innovador, que son las zonas residenciales
vinculadas a las actuaciones estratégicas de Bahía de Málaga, Campus Universitario y
Campanillas; o las que tradicionalmente asumían estos tipos residenciales de baja
densidad: las laderas del Litoral Este, Puerto de la Torre y Churriana.
Pero la opción de mantener en sus grandes líneas el modelo vigente de uso
residencial no agota las posibilidades de introducir en el futuro nuevas áreas que
correspondan a modos innovadores de residencia suburbana.
Precisamente, aceptar que Málaga aspira a su madurez urbana supone entender que la
ciudad está próxima a completar y agotar un modelo de crecimiento por contiguidad de
tejidos, y que en planes posteriores a éste habrán de formularse decididamente nuevos
modos de desarrollo residencial suburbano basados en la concepción de espacios mixtos, de
nueva cualidad, integrados por formas urbanas y por estructuras o elementos naturales del
Valle o de las colinas del entorno de la ciudad.
Pero en ningún caso estas posibilidades de futuro podrán ser muy amplias. Justamente
la noción de ciudad metropolitana implica que para futuros desarrollos de la capital, han
de jugar tanto sus suelos en el propio ámbito municipal como los de su área de
influencia. Y serán sin duda éstos los que compitan con decisión, como ya hoy han
empezado a hacerlo, con los del entorno urbano inmediato. Asumir tal competencia será uno
de los rasgos ciertamente metropolitanos de una ciudad que deberá progresivamente ir
abandonando su interés por el crecimiento cuantitativo, y sustituyéndolo por
oportunidades crecientes de regeneración y transformación cosmopolita de sus espacios y
enclaves consolidados.
El espacio productivo con más evidente potencialidad de desarrollo es el nucleado por
el primer tramo de la Autovía del Guadalhorce entre Teatinos y Trévenez, cuyos elementos
referentes de imagen son la Universidad, el Parque Tecnológico y el Aeropuerto. Sobre la
Autovía tendería a todo caso a configurarse un corredor; modelo que este Plan asume,
pero reconduce con criterios de organización suburbana de calidad.
Para ello se evita que el corredor pueda configurarse con continuidad congestiva sobre
el eje viario que le da fundamento. Las otras vías y elementos generales de rango
metropolitano, que este Plan propone en este tramo del Valle, tendrán la función de
diversificar la estructura del corredor, introduciendo elementos de rango medio en este
nuevo territorio urbano. Para ello el Plan define aquí un modelo general, corregido
respecto a la tendencia, basado en los siguientes elementos de organización:
a) Separación entre las piezas urbanas y el viario arterial, impidiendo el efecto de
fachada continua, estableciendo en la medida de lo posible vías de servicio.
b) Estructuración de los enclaves y sectores según vías transversales al corredor, que
conforman el modelo de accesibilidad local.
c) Separación ambiental entre las piezas, regenerando los espacios naturales entre ellas,
normalmente las vaguadas y cursos fluviales, o introduciendo discontinuidades en el tejido
productivo con usos de equipamiento, parques o vias-parque.
d) Controlando el tamaño máximo de las piezas urbanas.
e) Desarrollando áreas residenciales que, sin mezclarse con usos incompatibles y
manteniéndose en los bordes de las piezas productivas, diversifiquen un territorio que es
excesivamente amplio para restringirse a actividades productivas en una ciudad del tamaño
de Málaga.
Como se propone en los Objetivos y Criterios del Plan, la periferia, tal como se está
concibiendo actualmente en las ciudades, no solo tiene interés como soporte de
actividades productivas innovadoras, sino que puede configurarse con características y
valores que hasta ahora eran exclusivos de las áreas centrales. Y aún este tipo de
centralidad en la periferia tiene valores competitivos con el centro tradicional, en
cuanto que la conformación de estos centros o enclaves direccionales puede hacerse con
atributos muy actuales, como la imbricación con la naturaleza, la presencia del verde, la
mezcla de tipos edificatorios y de actividades, y, en suma, con las ventajas y elasticidad
de la baja densidad. Son por tanto atributos paisajísticos que pueden competir con los
indiscutibles valores representativos del centro. De esta manera, la relación de la
periferia con el centro no se ha de producir necesariamente, como antes, en términos de
dependencia y subordinación, sino que pueden establecerse relaciones de
complementariedad, interrelaciones entre territorios diferentes pero equivalentes; lo que
no es en definitiva sino uno de los más característicos atributos de una metrópoli
madura.
El Plan ha seleccionado, como motivo de la revalorización de las áreas de nuevo
crecimiento, un reparto de áreas estratégicas en la periferia. Este deberá ser el
fundamento estructural de la implantación de actividades que, siendo impropias de
localización en áreas centrales, deseen aprovechar las cualidades del espacio suburbano.
Por el valor representativo que pueden desarrollar estos enclaves, en su condición de
enclaves de "referencia", contribuirán a articular lo que de otro modo se
mantendría como puzzle de piezas suburbanas, añadiéndole al territorio periférico un
principio de funcionamiento en red, que apoye la actividad económica a escala
metropolitana, facilitando el acceso a los servicios y la interrelación entre empresas,
que son las dos demandas más características de la actual organización de la
producción.
Las áreas y enclaves a los que se atribuye en el Plan esta función son:
a) El nuevo Recinto Ferial en el Sur de Teatinos -Cortijo de Torres-, destinado
básicamente a la Feria de Málaga, con 512.418 m², que ha de configurarse como parque
ferial, de paisaje predominantemente abierto y verde, y con excelentes comunicaciones. En
su conformación habrá de incorporar usos permanentes, recreativos, deportivos,
culturales y de apoyo al desarrollo económico, como los recintos feriales de muestras,
convenciones y exposiciones.
b) El área de arranque de la Autovía del Guadalhorce en el nudo de la Circunvalación
Oeste (sector "Bizcochero" del Plan de 1983), como lugar de representación y
fachada ante la ciudad consolidada, de la conurbación del Valle; es también el anclaje
del nuevo corredor de actividad económica y de la Universidad. El Plan introduce
modificaciones en el sector, respecto a las previsiones anteriores, para realizar este
concepto, que bien puede serlo con un enclave de actividad direccional pública, o de
negocios, o de servicios vinculados a la Universidad.
c) El entorno del Parque Tecnológico, de la C.T.M. y del núcleo de Campanillas, como
concentración relativa de servicios y residencia de nuevo tipo.
d) El cruce de la carretera de Churriana con la de Cádiz, como centro vinculado al
desarrollo turístico, y dentro del ámbito de mercado de los asentamientos tradicionales
del Valle del Guadalhorce.
e) Las antiguas instalaciones del Campamento Benítez, para uso de parque recreativo y
deportivo, capaz de asumir actividades de ocio, tan propias del entorno en que se
encuentra, y a la vez mantener su imagen y condición de espacio abierto y verde,
conservando su arboleda.
f) El borde extremo de la ciudad en la ribera del Guadalhorce, en el que se dispone una
extensa reserva para usos dotacionales de 136.000 m².
Y como refuerzo de la centralidad central son reservados y ordenados en este Plan:
a) Los espacios del Puerto que se transformen para uso urbano (Muelles 1 y 2, y
plataforma de El Bulto).
b) El nodo intermodal y de actividad urbana en la Estación Central de Ferrocarril.
c) Area de equipamientos náuticos y base deportiva en el Morlaco, vinculada al Balneario
de El Carmen.
d) Distrito cultural, recreativo y terciario en El Bulto, y también de parte de la
plataforma marítimo-terrestre que eventualmente admita actividades urbanas.
1. ELECCION DEL MODELO URBANO.
La razonable opción de concebir el nuevo Campus como extensión física del actual
enclave de Teatinos, y la forma alargada de la franja territorial disponible para ello
-entre la autopista del Guadalhorce y la carretera de la Colonia -, parecía en principio
obligar a una concepción lineal de la nueva ciudad universitaria. La fuerza territorial y
simbólica del gran Bulevar que estructura el Campus en Teatinos también reclama en
principio la continuidad del eje actual. Y parece ciertamente pertinente la idea de
mantener y prolongar este elemento emblemático y ordenador como concepto urbano común a
todo el Campus.
Pero la envergadura del programa de centros e instalaciones requeridas, que motivan la
necesidad de extensión del Campus, y la gran superficie requerida para ello (superior a
un millón de metros cuadrados) harían de cualquier modelo urbano lineal un territorio
muy difícil de articular. El recorrido entre extremos (por extensión del Bulevar actual)
se aproximaría a los 4 Kms.
Por demás, en el modelo del actual Campus de Teatinos, al duplicarse, aparecerían
problemas de falta de integración y de conectividad entre centros, de anomia excesiva de
la escena urbana, de indiferenciación del espacio público. Finalmente, hay que advertir
de los problemas que está mostrando el Bulevar del Campus actual, que no alcanza a ser el
deseado elemento articulador del espacio público: parece ser excesivamente ancho para su
uso como paseo-salón del conjunto, pero no tan generoso como para ser lugar de
implantación de dotaciones y servicios. Los ensayos hechos en uno y otro sentido informan
suficientemente de estas deficiencias de concepto y dimensión de este elemento, por lo
demás muy atrayente.
Sobre tales consideraciones el Plan ha establecido los siguientes criterios para la
estructuración, trazado y diseño del nuevo Campus:
1. Aplicar como elemento emblemático y articulador el mismo Bulevar, corregido en sus dos
deficiencias:
a) Para evitar la excesiva longitud de una prolongación lineal, se debe quebrar la
directriz del Bulevar, de modo que sin perder su capacidad articuladora y su imagen
representativa del espacio universitario, organice de otro modo el nuevo territorio para
usos docentes y de investigación: más articulado y más conexo que el precedente.
b) El Plan ha optado decididamente por equipar el Bulevar con edificios públicos,
representativos y de servicios, pero manteniendo la dimensión del actual para hacerlo
semejante a él, para que sea reconocible e identificable como análogo al anterior. Para
aunar ambos requerimientos, en principio contradictorios, el Bulevar se diluye por uno de
sus lados en el Parque contiguo, con lo que se hace soporte posible de esos edificios, sin
desmerecer como lugar confortable de estancia y paseo.
Tanto para reforzar su condición de lugar representativo, como para que los nuevos
servicios sean accesibles desde el antiguo y el nuevo Campus, así como para localizar los
edificios administrativos y el Rectorado en el área central al recinto total resultante,
el Bulevar, así concebido como centro direccional, se sitúa al Este del nuevo Campus, en
la soldadura con el de Teatinos.
2. La concepción estructural del nuevo Campus se ha basado en la intención de que
los elementos de estructura sean mínimos pero suficientes, dotándose de una referencia
de orden general tal que no imponga un orden unitario para el conjunto, pero suministre a
tan extenso espacio capacidad de orientación, es decir, una imagen y un orden
inteligibles.
Tal estructura mínima se ha limitado a un cruce de ejes, que además tengan capacidad
articuladora de recorridos significativos: uno, en sentido paralelo a la Autovía, inicia
su recorrido en el área representativa del Bulevar, y sirve luego de acceso a todas las
piezas y usos del Campus, enlazándolo finalmente con el área residencial. El otro eje,
transversal, conecta entre sí todos los recorridos longitudinales a partir de un nuevo
nudo de la autovía del Guadalhorce.
3. Las áreas de implantación de centros no poseen una estructura interna
preconfigurada por geometrías. Han de ser lugares con normas elásticas de implantación
de edificios, en la certeza de que resultarán ámbitos integrados, pero de paisaje
abierto, con predominio paisajístico del suelo libre y verde. Los viales no
estructurantes, que organizan internamente estos recintos y los conectan entre sí, han de
ser de geometrías más autónomas, adecuadas al carácter abierto de la ordenación y
relativamente dependientes de la propia edificación en cada área.
La ordenación descrita permite a su vez organizar el área de docencia e
investigación en cuatro subáreas concebidas como recintos ambientalmente integrados, con
una escala del espacio público menor y más adecuada al estilo y modos de relación en el
espacio público universitario, no compartimentando pero sí limitando el tamaño de los
ámbitos espaciales de relación. Tales subáreas permitirían, de entenderse ello
finalmente pertinente por la Universidad, organizar el programa de centros por
agrupaciones de semejanzas disciplinares.
El modelo que se presenta aquí se ha elaborado así, indicativamente, como un
criterio posible de ordenación del Programa suministrado por la Universidad. Ello permite
además localizar los centros de dedicación tecnológica en lugares próximos a los
suelos de destino industrial vinculados al Parque Tecnológico, que están situados al Sur
del nuevo Campus, en el antiguo recinto de Cross.
4. La dotación general de espacio verde y parques deportivos contribuye a cualificar
el modelo con tres criterios de localización:
a) El espacio libre y verde se sitúa como separador ambiental y de impactos de la
Autovía.
b) El espacio deportivo se organiza en dos grandes piezas, de modo que la escala de cada
una sea apropiada para instalaciones potentes, incluso, eventualmente para un centro de
alto rendimiento. Una de estas piezas se dispone como ampliación de la actualmente
destinada al mismo uso (polideportivo) del actual Campus de Teatinos. La otra se ha
concebido como transición entre el área docente del Campus y la zona residencial
universitaria, de modo que equipe a ambas, las diferencie espacialmente, y a la vez
resuelva la transición entre ellas. En su conjunto, la dotación de Parques y Parques
Deportivos se dimensiona con más de 300.000 m² de suelo.
5. El área residencial propia de la Universidad, destinada a albergar Colegios
Mayores y otros modos de residencia universitaria, así como alojamiento de profesores
visitantes y otros usos análogos previstos en el Programa de la Universidad, se localiza
en un recinto bien delimitado, pero funcional y ambientalmente conexo con la colonia
residencial de tipo ciudad jardín que, para otros tipos variados de residencia de
promoción libre, se dispone entre el Campus y la actual ciudad del transporte (CTM).
2. PROGRAMA DE CENTROS DOCENTES, DE INVESTIGACION, PARA SERVICIOS Y DIRECCION.
El Campus se ha ordenado y dimensionado para el Programa establecido por la propia
Universidad, de acuerdo con el escrito presentado por el Rectorado al Ayuntamiento de
Málaga en el trámite de Información Pública del Plan General.
Referimos a continuación los centros y servicios, con su superficie edificable,
organizados por subáreas espaciales, cada una de las cuales incluye centros con
referencias disciplinares entre sí. Ha de advertirse que todo el reciento está resuelto
con grados de elasticidad sobradamente suficientes para producir cualquier ajuste en la
localización de centros o instalaciones, o modificación, incluso sustancial, de las
superficies asignadas inicialmente.
Recinto Sureste:
Administración
Pública: 4.800 m²t
Ciencias Empresariales:
16.000 m²t
Ciencias Económicas:
24.000 m²t
Trabajo Social: 8.000
m²t
Ciencias de la Salud:
6.400 m²t
Recinto Suroeste:
Ingenieros
Técnicos Industriales: 20.000 m²t
Ingenieros
Industriales: 4.800 m²t
Física y Matemáticas:
4.800 m²t
Recinto Noroeste:
Centro de
Tecnología de la Imagen: 1.500 m²t
Graduados Sociales:
16.000 m²t
Cursos para
Extranjeros: 4.000 m²t
Filología Extranjera,
Traducción e
Interpretación: 6.000
m²t
Instituto de Ciencias
de la Educación: 1.500 m²t
Recinto Nordeste:
Nuevos centros a
determinar: 96.000 m²t
Recinto
Norte-Norte:
Psicología,
Pedagogía, Psicopedagogía y Logopedia: 28.000 m²t
Bulevar (área
direccional):
Rectorado: 5.000 m²t
Iglesia: 500 m²t
Casa de Estudiantes:
1.600 m²t
Guardería: 500 m²t
Complejo de
Administración y Servicios: 8.000 m²t
Edificio de
Mantenimiento y Almacenaje: 1.000 m²t
Paraninfo: 1.000 m²t
Parques deportivos:
Instalaciones
Deportivas: 15.000 m²t
TOTAL EDIFICABILIDAD PARA USOS NO RESIDENCIALES: 274.400 m²t
Ha de advertirse que esta información se expresa aquí como memoria sobre los
criterios que han servido para la concepción y dimensionado del nuevo Campus, sin
carácter vinculante alguno, y sin que tampoco implique prediseño ni especificación para
la redacción del Plan Especial correspondiente.
3. DIMENSIONES Y EDIFICABILIDAD.
Al área docente y de investigación, y las instalaciones de servicios,
administración y dirección, con sus Parques y Areas Deportivas, se le asigna un suelo de
1.021.120 m². Tal es pues la dimensión del Campus, sin contabilizar en ella el recinto
Residencial universitario, que aún formando parte funcional y ambiental del mismo Campus,
se sistematiza urbanísticamente como parte de un Sector Residencial.
Dentro del Campus, la superficie del Sistema de Parques e Instalaciones Deportivas es
de 314.250 m².
La edificabilidad asignada para todos los usos (excepto el residencial, considerado en
otro lugar) es de 274.400 m²t, coincidente con la suma de las superficies edificables de
todos los centros e instalaciones del Programa.
4. AREA RESIDENCIAL VINCULADA A LA UNIDAD.
a) Criterios de implantación.
El modelo territorial que el Plan General de Málaga ha propuesto para el área de
contacto de la ciudad con el Valle del Guadalhorce prima los desarrollos de actividades
productivas, dotacionales y de servicios. Para equilibrar este modelo de asentamiento de
usos, y cualificarlo con la dotación residencial adecuada a la previsible demanda que ha
de aparecer en estos ámbitos de atracción de empleo y actividad, el Plan ha propuesto
cuatro enclaves residenciales imbricados en este territorio. Dos de ellos, en sus extremos
Este y Oeste, se han de formar por extensión de asentamientos preexistentes, como El
Cónsul y Campanillas. Otros se conciben como implantación ex novo: en esta opción se
fundamente el área residencial que se sitúa en el borde Oeste del Campus, que ha de
asumir tanto la dotación residencial administrativa y funcionalmente vinculada a la
Universidad, como la promoción por otras iniciativas de viviendas capaces de crear una
oferta adecuada a las previsibles demandas del entorno.
b) Modelo urbano propuesto para el área residencial al Oeste del nuevo Campus.
Por su posición y por la función que ha de tener en relación con las áreas
colindantes, el Plan ha concebido un modelo de colonia residencial, de densidad media
resultante de la mezcla de zonas de media y baja edificabilidad, con mezcla también de
tipologías de edificación de vivienda colectiva y unifamiliar, además de los edificios
residenciales institucionales propios de la Universidad.
Estructuralmente se conecta al Campus por prolongación del eje principal longitudinal
que organiza el área docente. Funcionalmente, el acceso se duplica con otra vía
perimetral sur que enlaza los enclaves diferentes: acceso desde la autopista, Bulevar y
área direccional de la Universidad, áreas docentes y parques deportivos.
El eje central, al entrar en el área residencial se dilata para crear una zona
central de servicios, que a la vez sirve de pieza conectora entre diferentes zonas: la de
residencia institucional universitaria, las de media y baja densidad. El equipamiento se
concentra en una zona de accesibilidad razonable desde todas las demás, ligeramente
descentrada para ceder los lugares ambientalmente más confortables a las zonas de
vivienda.
Es un objetivo de este Plan General impulsar en Málaga un modelo económico mixto,
fomentando actividades productivas innovadoras conjuntamente con servicios al consumo, y
desarrollando un segmento importante de servicios al turismo. Si uno de los polos de este
modelo económico es el territorio del Valle situado entre Campanillas y el Campus
Universitario, es conveniente desarrollar el otro componente espacial del modelo: un
territorio fuertemente equipado, con oferta de alojamiento de calidad en un espacio
natural atrayente y protegido. De este modo, la oferta de espacio productivo para
actividades innovadoras se verá cualificada con el atractivo residencial para la
captación de empresas exteriores. Determinados tipos de turismo ayudarán, y a la vez se
beneficiarán, de esta sinergía entre espacios económico y residencial. Aún sobre ello,
la oferta creciente de instalaciones e iniciativas culturales ha de contribuir a reforzar
la imagen de la ciudad como capital competitiva por sus servicios a la industria y sus
oportunidades de residencia y servicios.
La complementariedad entre las políticas económicas y culturales en marcha de una
parte, y el desarrollo turístico de otra, es una opción estratégica de este Plan
General. El único territorio de que dispone el municipio para asentar un turismo
ambientalmente cualificado y muy equipado es el comprendido entre el río Guadalhorce y
Churriana al Este, y el término de Torremolinos al Oeste, donde, desde hace cinco años
el Ayuntamiento de la capital ha venido preparando y formulando acciones urbanísticas
bajo tal concepto estratégico y con la denominación de "Proyecto Bahía de
Málaga".
Esta condición estratégica de tal proyecto, cuya realización requiere impulsar en
este territorio actuaciones incentivadas y concertadas entre las administraciones
públicas y los particulares, es lo que legitima al Plan General para establecer el
destino preferente de esta franja costera a la actividad turística, contribuyendo a que
los particulares adopten las medidas necesarias para crear el tipo de oferta requerida.
Subsidiariamente la administración urbanística garantizará su adopción, ya que en caso
de sustraer este territorio del destino turístico, el coste de oportunidad para Málaga
sería altísimo, en cuanto que se habría perdido definitivamente la posibilidad de
desarrollar este sector económico en el municipio.
Debe de entenderse que la configuración de este territorio como espacio turístico no
implica necesariamente el destino turístico ni la explotación hotelera de todas y cada
una de las edificaciones. Al contrario, la mezcla de primera residencia con residencia
secundaria o de temporada y con alojamiento turístico será un valor de la zona,
coincidente con su doble objetivo de captación de una cuota del mercado turístico y de
cualificación de la oferta residencial como atractivo de apoyo al desarrollo industrial.
El destino turístico del territorio se configura en este Plan mediante la aplicación de
una normativa diferenciada y apta para la ordenación de las áreas donde se haya de
desenvolver la actividad de los turistas y los residentes de temporada, pero no regulando
el régimen de tenencia de la edificación. De este modo, configurado el espacio
turístico con los parámetros de ordenación y de servicios complementarios que el Plan
regula, la producción inmobiliaria podrá mantener la flexibilidad suficiente para
encontrar y organizar libremente sus propias demandas.
El territorio al que se le asigna este destino no queda tampoco encerrado en una sola
figura unitaria de actuación. La denominación de "Proyecto Bahía" corresponde
a la concepción y organización unitaria de todo este territorio, pero no requiere
instrumentarse mediante un plan urbanístico cerrado. Al contrario, al ser asumida esta
actuación por este Plan General, dispondrá de una diversidad de instrumentos y figuras
de desarrollo que garantizarán la ejecución de sus previsiones manteniendo suficiente
grado de libertad para hacer las acciones atractivas para las iniciativas emprendedoras
privadas.
Respecto a los mecanismos para el desarrollo de cada una de las actuaciones o piezas
en que se divide este territorio, se ha optado por diferenciar tres criterios:
a) Piezas cuyo desarrollo, por su localización y por los contenidos de su
organización interna, puede ser confiado a los mecanismos ordinarios de desarrollo del
Plan General. Se han clasificado como sectores de Suelo Urbanizable Programado, a
desarrollar con el procedimiento normal regulado para esta clase de suelo por el Plan
General, con aplicación de la Normativa de uso global turístico.
Se conceptúan con este criterio los sectores situados al norte de la carretera de
Cádiz denominados "Monsálvez", Rojas-Santa Tecla", y
"Wittenberg".
b) Suelos donde, por la naturaleza de las operaciones urbanísticas que precisan para
su efectiva incorporación al espacio y al mercado turístico, es necesario organizar
operativos complejos, piezas de suelo con alto grado de incertidumbre respecto a la
función que pueden desempeñar en el modelo turístico y sobre el momento en que podrán
incorporarse al mercado turístico, o que previsiblemente no puedan hacerlo hasta tanto se
logre un umbral de actividad turística en el entorno.
Pertenecen a estos conceptos las piezas denominadas "La Cizaña",
"Arraijanal", "Centro Integrado de Servicios Turísticos", "San
Julian" y "El Coronel", que se clasifican como Suelos Urbanizables No
Programados.
c) Piezas de suelo con una función exclusiva de uso dotacional al servicio del
conjunto, que se clasifican como Sistema General dotacional y de espacios libres:
"Campamento Benítez" (parque recreativo y deportivo), "Colina Sta.
Tecla" (espacio libre especialmente protegido), y "Yacimiento Arqueológico
Fenicio del Guadalhorce".
Los objetivos y criterios de la actuación y ordenación en cada una de las piezas que
conforman este territorio turístico, que se han traducido a sus determinaciones y
parámetros de ordenación en los planos, normas y fichas reguladoras de este Plan
General, son para cada una de ellas:
AREA NORTE:
Rojas-Santa Tecla (145,27 Has), Monsalvez (27,95 Has.), Wittemberg (9,45
Has.) y El Coronel (24,20 Has.):
Se trata, en cada uno de estos sectores, de organizar una oferta mixta de alojamiento
turístico, residencia y turismo residencial, que se entiende compatible para los
segmentos de demanda previsibles en este área (residencia local cualificada y visitantes
de temporada larga o invernal), a condición de contar con oferta complementaria de tipo y
calidad tal que aglutine a ambas clases de usuarios, que habrá de estar vinculada al uso
y disfrute de la naturaleza y al deporte.
De esta manera deberán concebirse tipos de residencia orientados tanto al mercado
inmobiliario local como también adecuados como alojamiento de visitantes o residentes de
temporada. Preferentemente, las actuaciones para uno y otro tipo de demanda hotelera y
permanente deberán ser, aunque eventualmente contiguas, diferenciadas entre sí como
productos urbanos diferentes.
Aunque el tipo edificatorio de las llamadas "casas de vacaciones" es
semejante a la vivienda unifamiliar propia del mercado local, e incluso lo será la
densidad edificatoria de las zonas, la actividad de los visitantes exige sin embargo otras
condiciones de equipamiento, calidad de urbanización, escenografía, etc., que aconsejan
zonificar de modo separado las áreas destinadas a alojamiento de temporada y hotelero, de
las residenciales permanentes.
El tratamiento del espacio natural no ocupado habrá de ser semejante en todos los
sectores. Asimismo las ofertas de usos complementarios, sobre todo el deportivo, habrán
de interrelacionarse para lograr un espacio de imagen diversificada, pero enriquecido con
un equipamiento turístico de mayor rango y escala que el de cada sector separado.
AREA LITORAL:
Arraijanal (52,20 Has.)
Romper la inercia de sucesivos fracasos en la promoción de este área es un objetivo
propio de la actuación en ella, que requiere ser afrontado mediante una operación
potente de imagen. Pero no solo el objetivo de redimir este área concreta es lo que
aconseja reservarla para una operación turística singular. Más allá de la conveniencia
de este enfoque promocional, la puesta en valor de todo el territorio costero, del último
tramo de suelos libres de la Bahía de Málaga, requiere une elemento emblemático de
potencia territorial.
Como se advirtió en los primeros estudios para la organización de este territorio
(cuando se lo identificó como "Bahía de Málaga"), la experiencia muestra que
para la incorporación al mercado turístico de un nuevo territorio es preciso difundir
una idea fuerza con imagen territorial, un elemento-mito. Capaz de alcanzar celebridad.
Como Niza con el Promenade des Anglais, Río con Copacabana, Brighton con su Paseo
Marítimo..., Málaga precisa un emblema territorial de prestigio, capaz de darle renombre
a través de los contenidos hoy más afamados, más propios de la sensibilidad y la
estética actuales, que sin duda, tienen relación con el agua como elemento urbano.
El manejo urbanístico del agua en este enclave habrá de atender el mantenimiento del
paisaje natural de la franja costera, y ello no sólo porque posea especial fragilidad. De
lo que se trata es de no alterar la imagen natural de la costa, por su singular valor y
por su adecuación al gusto de la actual demanda turística de más calidad.
La superficie de esta pieza permitirá disponer en ella de productos turísticos
diversos, lo que incrementa la calidad de la oferta turística.
La disposición de la base náutica prevista por el Plan General como equipamiento
básico e imagen de esta actuación deberá hacerse de forma que no modifique la
morfología costera, e incluso la construcción de su bocana se aprovechará para resolver
la discontinuidad que la urbanización Guadalmar introdujo en la línea de playa. Para
garantizar la estabilidad de la playa, será condición indispensable y de atención
principal garantizar el transporte de arena desde la desembocadura del río Guadalhorce
hacia el Oeste mediante un by-pass.
La Cizaña (24,39 Has.)
Este área constituye, junto con Arraijanal, una de las dos últimas oportunidades del
término municipal de Málaga para implantar productos turísticos de imagen potente
vinculada al prestigio del litoral de nuestra bahía.
Por aquella circunstancia deberá conceptuarse como pieza territorial necesaria para
el desarrollo turístico del municipio.
La pieza de suelo, cuyo frente de mar coincide con el último tramo rodado del Paseo
Marítimo que se inicia en el Bajondillo de Torremolinos, deberá resolver con su diseño
la interrupción de los tráficos y su reconducción hacia el interior, al nudo de la
Autovía en el Parador de Golf. Asimismo, el Tramo del Paseo Marítimo que separa esta
pieza de la playa, ya de escasa potencia como tronco de flujos rodados, permitirá
concebir las zonas costeras del sector como espacios abiertos a la playa, con fuerte
imbricación ambiental con ella, y con mayor proporción de usos públicos, bien sean
hoteleros, de oferta turística complementaria, o situando en esa posición los
equipamientos y parques locales del sector.
La laguna situada entre la Autopista y el ferrocarril deberá protegerse, calificando
el espacio señalado en el Plan General como sistema local de espacios verdes.
Centro de Servicios Turísticos (75,12 Has.)
En el modelo de uso turístico cualificado para este territorio, se hace ya
improcedente mantener el destino industrial que para este suelo propuso el Plan General de
1983. El uso de esta zona estará determinado por su condición de puerta y fachada del
territorio turístico Bahía de Málaga a la carretera de Cádiz.
Un segundo criterio de uso se deriva de la necesidad de establecer, para el conjunto
de piezas turísticas de Bahía de Málaga, un núcleo de servicios a la escala del
agregado: Servicios comerciales, profesionales y recreativos, oficinas y talleres al
servicio del alojamiento y de la actividad de los turistas, mezclados con cierta
proporción de alojamiento hotelero o de aparcamientos, cuya diversidad constituirá un
atributo cualificador de todo este territorio turístico y organizará un enclave valioso
en sí mismo, constituyendo una pieza de uso turístico diferente a las demás.
La posición de este enclave en el nudo de la carretera de Alhaurín permitirá
expresar formalmente la condición y el efecto de puerta de este lugar, e incrementar su
economía de escala orientándose también al mercado interior de la provincia y a los
tránsitos de la carretera nacional.
Deberá asegurar buenas conexiones con los ámbitos Campamento Benítez y San Julian,
para reforzar la sinergía de esta franja intermedia entre las colinas interiores y la
costa.
San Julián (24,35 Has.)
Estos suelos se deben destinar a complementar la oferta en el área con dos productos
inmobiliarios: el alojamiento para población permanente, y el equipamiento al turismo y a
la residencia, preferentemente deportivo con gran proporción de usos del aire libre.
La idea fuerza para la organización de este ámbito será la de localizar como
extensión del núcleo de San Julian un área de residencia permanente, y en su entorno
equipamientos compatibles con el mantenimiento del paisaje abierto.
El Plan General ha aplicado a la organización del territorio costero del término
municipal la triple consideración de ser recurso natural, recurso productivo y
equipamiento ciudadano.
La ciudad se ha beneficiado, desde la aprobación del Plan de 1983, y más
intensamente desde la promulgación de la Ley de Costas, de importantes acciones de
regeneración de playas y de saneamiento y organización del frente marítimo, emprendidas
por el MOPTMA con la colaboración del Ayuntamiento.
La previsión de nuevas acciones, que cubrirán con su conclusión prácticamente la
totalidad de la franja costera, ha servido de fundamento a este Plan para establecer su
modelo de uso y ordenación del litoral, y a la vez para dinamizar y facilitar las
acciones pendientes de ejecución. Aquellas de más envergadura, que se han reflejado en
este Documento por ser propias de la escala del Plan General Municipal, cuya ejecución se
beneficiará y facilitará con sus instrumentos urbanísticos, son:
* Remodelación de la obra marítima de regeneración de las playas de Pedregalejo.
* Parque costero de los Baños del Carmen.
* Complejo Municipal Náutico, Deportivo y de Equipamiento Cultural y de Ocio en El
Morlaco. Es una operación coordinada del Ayuntamiento y de la Dirección General de
Costas, que se basa en la reutilización de los espigones de cierre de las playas del
Paseo Marítimo y de los Baños del Carmen, para la formación de aguas abrigadas, y
relleno para soporte de los usos públicos enunciados, entre ellos un Aula del Mar y
Acuario.
* Remodelación de los muelles del borde urbano del Puerto de Málaga y remodelación y
reconversión parcial como distrito cultural, recreativo y terciario de la plataforma
marítimo-terrestre de El Bulto. Es un bloque de acciones que se remiten a un Plan
Especial del Puerto.
* Continuación del Paseo Marítimo de Poniente, y regeneración de playas.
* Rehabilitación de la desembocadura del Guadalhorce como espacio natural en el contexto
del proyecto de encauzamiento.
* Marina deportiva interior dentro del "Proyecto Bahía", entre la zona
Guadalmar y el Parador de Golf, y by-pass de arena para el mantenimiento del aporte a las
playas a Poniente de la desembocadura del Guadalhorce.
* Paseo peatonal del Campo de Golf, como enlace entre las zonas de Arraijanal y la
Cizaña, de carácter viario débil y trazado compatible con la existencia de dunas, y con
la singular y valiosa interface entre el campo de golf y el campo dunar.
El Plan General asume e incluye los deslindes provisionales del Dominio Público
Marítimo-Terrestre remitidos por la Demarcación de Costas.
Por acuerdo entre el Ayuntamiento y la Administración responsable de Costas, el Plan
ha sustituido el modelo de Paseo Marítimo de Poniente contenido en Planes Especiales
anteriormente aprobados, por un Paseo Peatonal, mediante la reconducción del tráfico
rodado por la calle Pacífico. Tal iniciativa ha sido articulada y reinterpretada por este
documento del Plan General mediante un modelo con los siguientes criterios y contenidos:
1. Conceptual y ambientalmente, se diseña y proyecta como Paseo Marítimo toda la
pieza urbana dispuesta entre la alineación interior de la calle Pacífico y la playa,
incluidos en tal unidad urbana tanto la vía de tráfico rodado (paseo marítimo de
vehículos) como los edificios y el paseo peatonal ajardinado y equipado.
2. El Paseo Rodado. Para concebir y diseñar la vía rodada (calle Pacífico) como un
elemento unitario del Paseo, es preciso:
a) asegurar la transparencia de vistas entre Pacífico y el mar, evitando toda
connotación como vía trasera y dotándola de la mejor calidad paisajística.
b) segregar la circulación troncal (largo y medio recorrido, y arterial de acceso al
Puerto) de la local y de acceso a los bordes (servicio), asegurando el confort de
circulación en la arteria.
Ello requiere una sección de esta vía de 53 m. La sección se ha resuelto además
con el criterio de que, en sí misma, posea connotación como vía de excelencia, más
allá de su concepción como elemento auxiliar y funcional del Paseo Marítimo en su
conjunto.
3. La edificación. La unidad urbana y ambiental de los diferentes elementos
propuestos para el Paseo Marítimo requiere de la edificación:
a) Una cantidad residencial apreciable, de modo que por la entidad física de los
edificios y por el número de residentes, la pieza marítima adquiera la condición más
genuina del espacio urbano: que esté apreciablemente habitado. Se entiende que el tamaño
poblacional con el que se dimensionó el área en los Planes Especiales en el documento
del Plan General de agosto de 1995 es el adecuado para esta finalidad.
b) Que los edificios no impidan la permeabilidad visual y ambiental entre la vía
rodada y la playa. Ello aconseja una modificación de la forma y la disposición de los
edificios respecto a la del documento de agosto de 1995, que correspondía a la del
Planeamiento Especial previamente elaborado, propio de un modelo clásico de Paseo
Marítimo con edificación en continuidad.
Mediante una nueva disposición de los edificios, exentos, de menor superficie en
planta y relativa mayor altura, se incrementa la relación entre longitud libre y ocupada,
que en el modelo precedente era de 49% (libre) - 51% (ocupada) en el sentido longitudinal
de la franja edificable, llevándola a 70% (libre) - 30% (ocupada). Ello se alcanza
elevando la altura de la edificación de PB+6 a PB+9 y ático; tal altura es coherente
-con toda evidencia- con la potencia del espacio público propuesto: 52 m. de anchura del
vial en la fachada norte, y 30 m. hasta el pretil del paseo peatonal en el borde de playa,
y con separaciones entre bloques, normalmente entre 50 y más de 100 m. El ático debe
ocupar una superficie máxima del 70% de la planta de los bloques, y estar alineado con la
fachada de calle Pacífico, para apoyar una imagen de esbeltez de los edificios.
c) La disposición abierta de los edificios permite entender sus plantas bajas como
focos de animación, activación y dotación del Paseo. Para ello se insertan, sin
alteración de su cota de PB, en la rasante del Paseo Peatonal, coincidiendo además la
parcela edificable con la alineación de la edificación, lo que resulta apto para todos
los usos deseables de Planta Baja: comercial, hostelería o dotacional.
4. El paseo peatonal. Su sección consta de una banda continua de 30 metros de ancho
en el lado del mar, complementada con dilataciones -constituidas por los espacios entre
bloques- que oscilan entre los 50 y más de 100 m. de ancho; dilataciones que alcanzan una
anchura total (ancho entre la vía rodada y la playa) de 71 m. Como modelo de pieza
viaria, resulta ser en definitiva un paseo-parque de 71 m. de ancho (el área ajardinada
del Parque de Málaga o los Jardines de Puerta Oscura poseen 50 m. de ancho), donde
puntualmente se insertan edificios cuya plantas bajas contribuyen a la dotación,
acompañamiento y animación del Paseo Peatonal.
Ha de advertirse que si el Plan no dispusiese esta cantidad de edificios
residenciales, un paseo exclusivamente peatonal de 71 metros de ancho y más de tres
kilómetros de longitud nunca podría ser organizado, ni apreciado por los ciudadanos,
como elemento urbano, y requeriría un enfoque de otro tipo para su diseño, por supuesto
como espacio natural, lo que sería desaconsejable en la fachada marítima de las áreas
centrales de Málaga.
El paseo peatonal tiene capacidad para ser acondicionado con elementos de jardinería
y equipo de apoyo al ocio, compatibles con la posición urbana de la pieza y con su
ambiente de borde costero. Serán adecuados elementos de jardinería, espacios para la
estancia y el paseo, recursos paisajísticos de agua, instalaciones recreativas (como
kioscos de música u otros), paseo de bicicletas e instalaciones deportivas. En relación
con estas últimas, se plantean indicativamente las siguientes recomendaciones:
a) En el tramo de connotación más urbana/central (entre Tabacalera y Misericordia)
el paseo peatonal debe quedar libre de instalaciones deportivas en el área estancial y de
paseo, evitando también la interposición de vistas entre el paseo y el mar se
dispondrán en los suelos del borde interior de la calle Pacífico.
b) Entre el Colegio de la Misericordia y en enclave de la Térmica son adecuadas
piezas equipadas para uso deportivo, a condición de no cortar la transparencia de vistas
y de clima: canchas no cubiertas y piscinas al aire libre. La edificación residencial
debe remarcar el carácter diferente de este tramo no contral, cambiando su ritmo y forma,
y disminuyendo apreciablemente su densidad.
c) Desde el enclave de la Térmica al final del Paseo, donde su imagen empieza a ser
suburbana y se va transformando en espacio menos articulado por su proximidad al
Guadalhorce, la franja costera inmediata a la playa ya se debe hacer decididamente espacio
verde, que puede ser tratado con imágenes más naturales.
El espacio de la franja edificable, en este tramo, se debe hacer definitivamente
equipamiento deportivo en la totalidad de su sección.
5. La playa se ha mantenido de modo tal que, con la sección estudiada, no sea
necesario su recrecimiento, ni siguiera en su tramo más desfavorable, que es el más
próximo a la plaza Antonio Molina, donde se mantiene con 30 m. de ancho de arena, que es
la sección mínima considerada y que solo se produce en este enclave, para incrementarse
inmediatamente hasta los 40 m., adquiriendo una sección máxima de 60 m. en las
proximidades al enclave de la Térmica.
6. Reconstrucción de las edificabilidades derivadas del planeamiento anterior. El
área ordenada está sistematizada urbanísticamente en cuatro ámbitos: tres son de suelo
urbano con ordenación previa y sometidos a planeamiento especial por el Plan General de
1983: Pacífico, San Andrés y San Carlos; de ellos, los Planes Especiales de San Carlos y
San Andrés están definitivamente aprobados. El tramo entre la Misericordia y la Térmica
está clasificado desde 1983 como Suelo Urbanizable, y el documento actualmente en
tramitación lo mantiene así y lo programa como sector "Torre del Río". El
tramo desde la Térmica hasta el final viene clasificado como suelo urbano industrial en
el Plan General de 1983, y su revisión actual prevé el cambio parcial de destino, con
una proporción menor de uso residencial.
El Plan General mantiene las edificabilidades anteriormente previstas y aprobadas en
la franja costera en el suelo urbano, y remite a la ordenación que en su día adopte el
planeamiento parcial de desarrollo en el Suelo Urbanizable.
La demanda social de equipamiento deportivo ha crecido excepcionalmente durante la
última década, hasta el punto de haberse manifestado en la participación pública de
este Plan, como la más solicitada por las organizaciones ciudadanas. Responde en
definitiva a un nuevo estilo de comportamiento social, generalizado a escala mundial.
Una de las políticas urbanas fundamentales del Plan de 1983 fue el reequipamiento de
la ciudad, al que aquél Plan y su gestión posterior dedicaron sus mayores esfuerzos.
Hoy, la disponibilidad de suelo para los servicios públicos no constituye ya un problema
general de Málaga. Sin embargo, hay que atender al incremento de demanda de equipamiento
deportivo, en cuanto expresa una nueva necesidad producto de la modernización de la
sociedad local.
Ahora bien, el esfuerzo del Plan de 1983 por conseguir la mayor cantidad posible de
suelo, para absorber los déficits entonces acumulados, agotó prácticamente las
posibilidades de obtención de suelos para uso público, dicho sea ello en el contexto de
un marco realista de recursos públicos y de valores consolidados del suelo.
Ya la Revisión del Plan General, en el documento que fue objeto de aprobación
inicial en 1994, trató de sobrepasar los límites de obtención de suelo urbano para
dotaciones. Como se comprobó en la información pública, se hizo a costa de unas cargas
excesivas sobre los particulares, sin obtener tampoco, a cambio de ello, un nivel
sustancial de reequipamiento, y menos para uso deportivo, que es un gran consumidor de
suelo.
Revisado ese documento tras su información pública, se han mantenido ahora aquéllos
objetivos de 1994, pero una reconsideración realista de los mecanismos de obtención de
suelo ha aconsejado rebajar -aunque no excesivamente- los objetivos de obtención de
nuevos suelos. Pero de todos modos es evidente que la política de cesión de
aprovechamiento y de obtención de suelo público en áreas consolidadas nunca va a hacer
posible una aportación de equipo deportivo acorde con la escala de la nueva demanda. Esta
solo podrá satisfacerse en el suelo urbanizable, acercándola en lo posible a los bordes
consolidados y a los centros de nuevo desarrollo.
Por tanto, además del incremento logrado de tal dotación en el suelo urbano, que se
expresa en el Capítulo siguiente de esta Memoria, se han establecido a escala general de
la ciudad tres nuevas grandes reservas deportivas y una de uso recreativo, constituídas
por piezas extensas de suelo. Las dimensiones previstas para estas reservas son adecuadas
tanto para organizar conjuntos de instalaciones fraccionadas, como para admitir complejos
integrados, del tipo de las "ciudades deportivas", los "centros de alto
rendimiento", los parques deportivos, y para el nuevo Ferial de la ciudad, es decir,
para cualquier modelo de gran superficie.
Las piezas destinadas a esta dotación son:
a) Sistema General de Equipamiento en Cortijo de Torres (Teatinos) de 51 Ha. de
superficie con fachada a la autovía de Ronda Exterior, destinado a albergar el nuevo
Ferial de Málaga compatible con un parque de uso permanente, e incluyendo un recinto de
Ferias y Exposiciones, con sus instalaciones y pabellones propios, así como otras
actividades recreativas.
b) Sistema General de Equipamiento en el extremo sur de la carretera de Cádiz, en el
cruce con la Autovía de Ronda Exterior-Costa. Es una gran pieza de suelo de 13,6 Has.,
entre el sector urbanizable Finca Los Patos y el parque de la Desembocadura del
Guadalhorce, con gran accesibilidad a través del viario arterial y de las vías
colectoras de distrito, y de calidad ambiental por su proximidad a los paisajes y
ecosistemas de la desembocadura y de la Costa.
c) Reserva de 31 Has. colindante con la nueva extensión del Campus Universitario. Se
localiza dentro del ámbito de Sistema General T-15 a desarrollar mediante el Plan
Especial de la "Ciudad Universitaria", entre ésta y la Autovía del
Guadalhorce.
d) Reserva de uso deportivo mixto de aire libre e instalaciones, en el ámbito de
Suelo Urbanizable No Programado "San Julián", dentro de la actuación
"Bahía de Málaga". Es un ámbito de 15 Has., para usos deportivos de aire
libre.
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